“抄底”欧洲的投资机遇

未央网

最近,欧元汇率的变化,给欧洲投资和移民留下了一个窗口期。随着欧洲经济衰退,欧央行推出量化宽松(QuantitativeEasing,简称QE)货币政策,印票子的后果就是在短期内欧元相对于美元、人民币等货币贬值,当然,欧盟希望借此来刺激欧洲的经济和贸易。

欧元从汇率11,降到6.7,几乎是”拦腰斩”,给国内想去欧洲投资、购房、移民、留学和旅游购物的朋友创造了一个好的时机。尽管我们一直关注和研究美国EB5动向和美国财富管理市场,然而,欧元的”疲软”让我们不得不重视欧洲这片广阔的土地。

投资在汇率”低洼区”

巴菲特有个”价值投资”的理念,就是投资一定要去选择价值的”低洼区”–价值被严重低估的投资标的。欧洲由于受到希腊等国债务危机的影响,欧洲经济开始走向下行,尽管德国和法国等经济强国希望力挽狂澜,但欧洲资产价格整体向下的趋势不可阻挡。难怪李嘉诚也在这个时机,将大陆和香港的资产转移到英国,当然这与国内政治风向不无关系,但从一个商人的角度来看,欧洲如今却是处于经济的”低洼区”。

我们拿欧洲投资移民比较火爆的匈牙利国债为例,进行一次简单的投资测算。

投资人选择投资30万欧元到匈牙利购买国债,半年可以拿到匈牙利永居”绿卡”。很多朋友会问两个问题?第一个是移民的优势,第二个是投资的优势。

大部分的国人其实对移民的倾向,更多地还是青睐美国、加拿大、澳大利亚等传统移民国家。而刚刚兴起的欧洲众多小国(相对于美国加拿大等),其实从某种程度上反而更加适合国内某些富人群体的胃口。

先从投资说起,30万欧元按照6.7的汇率,相当于200万人民币,也就是在北京郊区一套房产的价格。投资到欧洲,5年之后,欧洲经济复苏,欧元反弹到11-12(原来欧洲汇率最高时达11多),投资回报率可达90-100%,从这个角度来看,其本质上是一种”炒汇”的回报。

200万人民币在国内投资P2P金融,以年化10%来计算,每年有20万的利息,5年一共100万,投资回报率为50%。当然以上按照单利计算,如果按照复利计算,200万本金,年化10%利率,5次复利的总额是328万,投资回报率为64%。

所以,从投资的角度可以看出来,为什么匈牙利国债的投资移民项目在中国大陆卖的这么火爆!从回报率上可见一斑。

匈牙利的国家其实很小,国家实力与中国相去甚远,但是最近一部电影《布达佩斯大饭店》让更多的中国人开始认识这个国家。匈牙利其有26个国家申根,有当地”绿卡”的子女可以享受免费教育、公费医疗等。对于那些想避税的老板来说,不对海外资产进行全球征税,也是一大利好!前不久,一位去匈牙利考察的朋友,看到多瑙河畔的空气,比起国内的雾霾,惊叹能多活200年!

“抄底”欧洲房地产

最近和银行圈子的朋友聊天,表示很多客户对欧洲房子很关注,但是也很担忧!关注的是,如今国内开始进行不动产登记制度改革,开始执行《不动产登记条例》,致使很多”隐性”富翁(包括煤老板、暴发户、贪官等)开始考虑抛售其国内的房产。

尽管前不久央行、财政部等下调了二套房的贷款比例,并将二手房转让营业税征收限制从5年下调为2年,但笔者认为国内房地产仍会走向低迷。其中一个最重要的原因,就是不动产登记制度的建立,将会对那些隐性的富豪、商人、官僚以致命的打击,可以说习总反腐的改革逼迫中国房地产的调整,但同时却利好了中国人投资海外房地产市场。

刚才我们分析道,如今正值”欧债危机”和欧元”疲软”,很多欧洲国家开始向中国人兜售房产,同时赠送”黄金居留”或者永居,30-50万欧元(相当于200-300万人民币)就可以在欧洲买上一个不错的别墅或公寓,对那些子女已经在欧洲读书,或者正要送子女去欧洲的中产阶级或富人来看,是很有吸引力的。毕竟200-300万在北京只能在昌平买一套毛坯房,而在四环内可能连一套80年代的独单都买不下来。

尤其是西班牙、葡萄牙、希腊、意大利、塞浦路斯等经济不太如意的国家,都向中国开放了买房拿”永居”的优惠政策(各国政策略有不同)。事实证明,中国人的购买力让欧洲人满意,80%以上的房产都是中国人购买的,其次还有一些买家来自俄罗斯、巴西等国家。

在此,笔者还想特别强调一下选择欧洲买房的风险。移民机构或者房地产中介,作为欧洲房地产项目的代理,在大陆地区推广”房产+移民”项目,主要的盈利模式就是赚取”加价”。比如一套在葡萄牙卖20万欧元的房子,可能通过代理在国内要卖到25-30万欧元,这5-10万欧元即为中介费用。

5-10万欧元的中介费用还算比较合理的区间,最不靠谱的是,有的项目”加价”2-3倍卖给投资者,赚取暴利。前不久,有媒体曝光葡萄牙房产代理”加价”过高另投资者生疑的案例。

对于投资者来说,一方面要考虑房屋的价格,另一方面更要看房子和配套本身。毕竟很多移民机构或房产中介在国外有专门的团队,能够提供专业的服务,理所应当收取一定的佣金。而投资者个人去国外找项目的成本也比较高,再加上有些国家语言不通,信息不对称导致的搜寻投资成本巨大。所以,在国内选择一家信得过的移民机构或者地产中介也是至关重要的。

为什么要”抄底”欧洲?

如今中国经济高速发展十几年,创造了很多伟大公司的同时,也诞生了很多有国际视野的富人和企业家。尽管他们很多人并没有长期定居海外的需求,但是对于子女和出国商旅,到国外买房、拿绿卡还是有必要的。尤其是像西班牙、葡萄牙、希腊、意大利等这些欧洲卖房子的国家,投资人持有本国的”绿卡”和中国护照,就能畅游欧洲和世界很多国家,而不必再去各国大使馆逐一地去办理护照。

前不久,柴静的片子让很多人开始认识国内的环境污染,去过国外的朋友,应该有着更深刻的感受。包括国内的教育,北京户口一度能够卖上30万,还不是因为北上广的资源优势,然后,这种教育资源优势也在逐步褪色。因为有了北京户口,也不一定能够上人大附中、北京四中。而更多的富人,开始选择把孩子送出国去读书,更早地接触世界文化。可以说,尽管大多数国人都有”爱国”的情感,但是海外的教育和市场的开放给了国人更多的选择,这也许是文明进步的一种体现。

此外,中国的创业者完成了第一轮的资本积累之后,很多有远见的企业家开始寻求海外并购。不可否认,中国目前是世界上最活跃和商机最多的市场之一,很多”海归”回国后在国内创业。但第一代的企业家仍需要去国外学习新的技术、新的理念、新的模式,这也是最近几年很多去欧洲、美国的朋友的真实诉求。

如今无论从宏观经济形势,还是从国外的政策来看,应该说都迎来了一个比较好的窗口期,有意去海外配置资产的朋友可以关注欧洲。