房产众筹商业模式及法律问题初探

未央网

众筹作为一种兼具低成本和高效率的新兴融资方式,与房地产行业的大额融资需求有高度的契合性,房产众筹模式因此而发展势头迅猛。本文将结合国内外房产众筹发展现状,对房产众筹商业模式作出类型化的分析,探讨其中涉及的法律问题,以期使这种商业模式能够在我国健康发展,更好地发挥其效用。

众筹以惊人的速度席卷房地产行业,成功吸引到来自各方的眼球。这种互联网+房地产+金融的跨界模式既降低了地产商的营销成本、解决了其融资困难,又满足了房地产投资者的投资需求,还促进了新兴网络平台的发展,带来了多方共赢的效果,具有商业上的合理性,但其中涉及的法律问题也亟待明晰。

一、何为房产众筹?

美国网站Fundrise在2012年12月率先将众筹的概念植入房地产,诞生了”房产众筹”模式。房产众筹可以简单理解为与房产相关的众筹项目,指房地产开发商将房地产开发项目放置到网络众筹平台上,经过网站注册的投资者登录平台浏览相关信息,寻找感兴趣的房产项目进行投资,当筹资金额达到预期目标时众筹项目宣告成功,所筹得的资金将被打入指定账户,投资者自此将收到有关项目进展情况的最新消息,最终促成房地产项目的建设,获得该房产的所有权或者获得投资收益的现金分红如租金等。这种参与人实质上获取财产权、对项目的高参与度和对管理信息的知情权是其与房地产金融的另一热点REIT(Real Estate Investment Trust,房地产投资信托基金)的主要区别。

纵观国内外房产众筹发展现状,房产众筹包括众筹买地、众筹买房、众筹权益等,涉及的房产项目包括海外房产、旅游地产、商业地产及住宅公寓等。而从认筹人最终从项目中获得的回报来看,房产众筹可简单分为消费型房产众筹和投资型房产众筹,因而可以说房产众筹是一个集消费与投资于一身的新型商业模式,给了有意置业或投资房产的公众更多选择的空间。

消费型房产众筹项目的认筹人旨在获得房屋建成后的产权,这看似是一种消费行为,但因众筹模式本身的”去中心化”(即省去了中间环节的一系列成本)特点,这种行为在本质上也具有一定的投资属性。开发商在立项之初提前锁定”购房人”,并利用”购房人”的认筹资金来支持房屋开发建设的过程,使房产众筹很可能颠覆传统的”立项–设计–施工–验收–交付使用”房地产开发模式,成为一种商业创新,但同时也面临着对传统审批流程规定的违反。而投资型房产众筹则针对旨在获得投资份额上收益(如转卖差价的分红、租金收益等)的投资人而设计,这解决了房产投资金额庞大的问题,不失为一种好的投资方法,具备商业上的合理性。但其面临较大的市场风险和项目发起人擅自发行股票监管风险,法律上的合规性仍值得探讨。

二、房产众筹商业模式类型化及法律问题初探

此部分将结合国内外房产众筹的现状,对其中较为典型的几种模式涉及到的法律问题进行分析。

(一)消费型房产众筹–以预先团购式为例

消费型房产众筹,顾名思义,指基于投资者的消费目的而发起的房产众筹。这种消费目的并非一定限于对房产的刚性需求,只是从本质上来说,认筹者认筹的目的在于最终享有房屋的所有权,而不是为了获取一定比例的投资收益。这种模式的典型代表是”预先团购式”房产众筹,除此之外,以获得房屋产权为目的的众筹建房也当属此类,但受制于我国房地产开发流程的严格审批,众筹建房目前可发挥的空间并不大,因此,本部分以较为典型的”预先团购式”房产众筹为例进行分析。

1、模式介绍

所谓”团购”,就是团体购物,消费者通过联合起来,加大与商家的谈判能力,能够求得购买商品的最优价格。同时,根据薄利多销的原理,商家也愿意给出低于零售价格的折扣和单独购买不能得到的服务,以期扩大销售市场和提高营业额。有些房产众筹项目中涉及的房产是理想化或者是在建的项目,还不能称之为商品,甚至因为其往往在地产商拿到房屋预售许可证之前发起而连”预售”都不能构成,只能说是对房产建成后的团购名额的提前预定,因而叫做”预先团购式”。这种模式更多地是为了满足市场上对房产的刚性需求,但因其优惠幅度较大,也不排除相当一部分人因看好房产的升值空间而选择认筹。而对于地产商而言,利用折扣期房把营销前置,在项目开发前期就可以获得充足低廉的运营资金,可以达到降低融资成本的效果。

按照众筹模式的划分,此种模式基本上可归为预购(回报)型众筹,提供资金的公众不以获得未来投资回报为目的提供资金,虽未明确为产品(房屋)预购(或者是预定),但付款人的目的在于项目成功、获得产品(房屋)消费。区别于普通的预购(回报)型众筹,房产众筹项目中的”产品”是价值巨大的房屋,并且与普通商品不同,房屋的预售需要严格符合国家相关法律法规的规定,因此,对于预购(回报)型一般产品的众筹参与者来说,他们筹得的是产品本身,而对于预购(回报)型房产众筹的参与者来说,他们往往筹得的只是享受优惠购房资格的”期权”,只有待到项目进行到一定阶段符合房屋预售条件时,众筹参与者也就是期权权利人才有权行使期权,缴足房款,以优惠的价格获得房屋产权。这种对”期权”的众筹并不影响其归属于预购(回报)型众筹,因为对于大多数认筹人来说,行使期权以优惠的价格获得产权才是他们的最终目的,只不过这种目的的实现被现有政策切断了。

2、法律问题

(1)对房屋预售规定的规避?

不同于普通商品,房屋作为不动产,其从开发建设到销售都要受到国家的严格管控,认筹人预先支付的一小部分资金能否理解为预付的房款?如果答案是肯定的,房屋在未达预售条件的情形下收取房款,则涉嫌违反国家关于商品房预售的有关规定。

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