从RealtyShares看地产众筹平台

未央网

RealtyShares是一家位于美国旧金山的线上地产众筹平台,当投资者达到5000美元的投资门槛后,不但可以选择以股权或者债权形式投资平台审核过的商业地产,甚至可以使用比特币代替美元投资,因此获得了国内外投资者尤其是比特币爱好者的广泛欢迎,还吸引了千万美元规模的3轮融资。通过在房地产投资公司和投资者之间搭建的便捷的投融资渠道,2013年4月至2014年9月间,RealtyShares共完成了190单交易,交易额共计1.1亿美元。RealtyShares为何如此成功,它的运营模式又是怎样的,RealtyShares进驻中国前景如何?本文将为你解答这个问题。

一.成立背景

RealtyShares的诞生并非偶然,它是在美国房产需求迅速增加和众筹行业飞速发展的情况下产生的。

美房产市场价格上涨,地产投资需求增加

与收益率较低的银行储蓄、债券市场以及波动的股市相比,价格持续高速度增长的房地产市场无疑引起了投资者们的极大兴趣。房地产市场长期来看具有良好的保值增值特征。特别是2010年之后,伴随着美国经济的慢慢复苏,饱受经济危机打击的美国房价也开始逐渐爬升,地产投资需求迅速增加。如图一所示,美国在建新房价格从2010年的96.4上涨到2014年的111.8,涨幅达到16%。房产价格的上涨吸引了越来越多的投资者投资房地产, 2012年以来的新房交易量保持逐渐上涨之势(如图二所示)。

从RealtyShares看地产众筹平台

图一

从RealtyShares看地产众筹平台

图二

缺乏理想的地产投资途径

在地产众筹平台诞生前,房地产投资的主要方式是直接购买或者通过房地产投资信托公司(Real Estate Investment Trust,简称REIT)投资。随着美国房地产市场价格的逐渐上涨,越来越多的人想要投资房地产,但是由于直接购买房地产的单笔投资较高,房地产投资信托公司又存在收益较低、无法从实质上获取财产权、缺乏对项目的高参与度和对管理信息的知情权等诸多缺点,因此无法满足一些投资者的投资需求,与此同时,一些地产投资公司也因缺乏资金而错失看好的地产项目。许多投资者希望投资房地产却缺乏理想的地产投资途径。

众筹平台发展壮大,蔓延到房地产投资行业

随着08年以来Indiegogo和Kickstarter这两家众筹平台的相继成立,世界各地众筹平台的数量和众筹的规模都获得了快速的发展,总数超过500个;其中,截止2014年,Kickstarter上的项目总数已经超过17万个,总融资额也超过了10亿美元。众筹的迅速发展逐步蔓延到房地产投资行业,以低投入、高收益为特点的房地产众筹平台开始兴起。RealtyShares就是在这种背景下成立的一家房地产众筹平台。

二.RealtyShares的发展历程

RealtyShares的创始人Nav Athwal和Ray Sturm看到了横亘在地产投资公司与投资者之间的障碍和商业地产项目广阔的市场,于是,他们试图为寻找资金的房地产投资公司提供比银行和其他私人资本来源更加高效的资金渠道,也为希望投资地产项目的合格投资者提供更高收益的投资渠道。

2013年4月1日,Nav Athwal和Ray Sturm在美国旧金山创办了地产众筹平台RealtyShares,向投资者提供以债权或股权的形式在优质地产或者项目上投资5000以上美元的机会。

自成立以来,RealtyShares广受投资者欢迎,仅2013年4月到2014年9月间就完成了190单交易,交易额共计1.1亿美元。RealtyShares的广受欢迎也吸引了机构投资者,2013年6月1日,RealtyShares正式成立不久便得到了硅谷知名孵化器500 Startups的青睐,获得了具体数额不明的种子资金;2014年4月16日General Catalyst Partners, Savneet Singh, Greg Framke也向RealtyShares风险投资了190万美元,2015年4月7日RealtyShares再接再厉,又获得了General Catalyst Partners和Menlo Ventures领投的1000万美元的A轮融资。

目前,RealtyShares持续不断地为经过审核的项目进行筹资,这些项目分布在美国境内各州,价值大约20-300万美金,通常只需要5-7天就可以完成筹资,越来越多的地产投资公司和投资者开始关注这个地产众筹平台。

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三.运营流程

(一)RealtyShares上的筹款人和投资者

RealtyShares通过集合众多投资者的资金,为分布在美国各地的上百家筹款人进行融资服务。那么,RealtyShares对筹款人和投资者分别有什么要求呢?

RealtyShares上的筹款人多为房地产投资公司或者房地产开发商,它们分布美国各地,数量多达上百家。为了控制项目风险,在筹款人递交线上申请后,RealtyShares会对筹款人进行严格、专业的审查,内容包括房地产投资公司的资质、地点、过去的投资经历和投资经理的背景、信用状况、现金储备、财务状况等,只有这些条件良好的投资公司才能在RealtyShares进行房地产众筹。通过与房地产投资公司的合作,既确保了项目的真实可信,又保证了项目运营的专业化。

根据美国D法规第506(b)条,RealtyShares上的投资者必须是合格投资者Accredited Investors。RealtyShares要求投资者第一次注册时,对自己的收入和资产情况进行登记,只有净资产(或夫妻共同拥有)大于100万美金(不包含主要住宅价值),且(或)近两年每年收入大于20万美金或近几年夫妻共同收入超过30万美金,未来收入预期可达到同等水平的投资者才是合格投资者,此后,RealtyShares还会有额外的身份验证用来确保登记的投资者是一个合格投资者。RealtyShares对合格投资者要求的严格执行,有效避免了不具备风险识别和承担能力的公众投资者卷入其中,保护了投资者和筹款人的利益。

为了保证投资者能够冷静、客观地投资RealtyShares上的地产项目,从而保护投资者的利益,RealtyShares在投资者注册登记后,会有一个30天的冷静期(cooling off period),在此期间,投资者无法进行投资,但投资者和RealtyShares平台却可以利用这段时间加深对双方的了解。例如投资者可以查看高频问答来了解RealtyShares平台的相关信息和投资过程,也可以浏览当期和往期的投资项目的地产信息。

(二)项目运营模式

Realtyshares平台上的项目主要来源于房地产投资公司的线上申请,平台在审查地产投资公司的情况和具体项目的资产信息(如地理位置、资本结构、期限、预计回报等)并通过后,将这些项目放到自己的平台上,并分为两种形式进行筹资,即以债权方式投资别墅、公寓和以股权方式投资别墅、公寓、酒店、写字楼等。

债权投资

(1)项目的具体要求

为了缩小项目风险,RealtyShares大多选择并上线被住宅或类似公寓的商业地产抵押,且到期日大多为3至18个月的维修或建设贷款的债权项目。此外,对筹款人的信用评分,项目的贷款成本比(LTC),预计贷款与维修后价值比等方面RealtyShares也有具体要求。

(2)运营模式

RealtyShares采用的是“all or nothing”原则。一个项目在RealtyShares上融资,如果在规定时间内达到融资目标(target funding amount),2-3周后,投资过程就会结束,项目正式运营;但如果在规定时间内没有达到融资目标,所有募集款项将被原路退还给投资者。

当投资过程结束后,项目开始正常运营,与其他类型的众筹平台项目的运营模式不同,投资RealtyShares上的每个地产项目,投资者都需要和RealtyShares共同组成一个有限责任公司LLC(如图,此公司可在SEC官网上查到),再由这个有限责任公司以债权的形式投资给地产项目。其中,RealtyShares不会拥有有限责任公司LLC的股权,但是有限责任公司LLC的日常运营全权交给RealtyShares处理,而投资者拥有这个有限责任公司LLC的股份。每一个房产众筹项目RealtyShares都会帮助投资者组建和管理一个有限责任公司。

这种投资方式不仅可以明确地分配投资者的收益,让投资者免于参与公司运营,筹资人可以集中时间管理、运营物业和更好地处理与投资者的关系;还可以实现有限风险,减少投资者因恶劣的租户、诉讼、财务损失和财产贬值等风险带来的财产损失;而且,由于美国的有限责任公司不需付税,投资者只需要支付个人所得税,因此它可以“传递”税收,即不存在公司和个人的双重征税[ii];这种投资方式还因限制较少,在一定程度上吸引了一些外国投资者。

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(3)盈利模式

项目正式运行后,投资者每个月会收到被直接划拨到银行账户的贷款的利息(固定利率8%-12%);而RealtyShares则会从投资者处收取利息的2%作为平台的服务费,并从筹款人处收取视具体项目而定的预付费和利息费,用来支撑平台的运营。

股权投资

(1)项目的具体要求

对于股权投资项目,为了让投资者可以每月或每季定期取得租金等收益,RealtyShares重点考虑项目的现金流、增值空间和市场需求供给等方面因素,而不考虑在建或新建设的开发项目。

(2)运营模式

与债权众筹一样,以股权众筹形式投资RealtyShares上的某个地产项目,投资者也需要和RealtyShares共同组成一个有限责任公司,但不同的是,这个有限责任公司还要以股权投资形式成为与筹款人(Sponsor)共同组成的一个Deal LLC(有限责任公司或者合伙企业LP)的股东,再由这个Deal LLC股权投资到目标地产。RealtyShares同样只负责有限责任公司LLC的日常运营,而Deal LLC的日常运营由筹款人负责。

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(3)盈利模式

股权投资的投资者通常月度或季度就会收到物业的租金,当地产被卖掉时还会按照股份收回投资。RealtyShares为了盈利,会收取投资者从项目中获得的现金的1%-2%作为服务费,当项目成功募集资金后,筹款人也要支付升值额度的2-3%作为预付费,RealtyShares还享有优先参与现金流和销售利润的权利。

我们来了解一下JWB Real Estate Capital是如何通过RealtyShares为地产项目筹资的。由于这是一个典型的夹层股权投资项目(Mezzanine Equity),所以既拥有债权投资的固定收益特征,其运营模式又与股权投资有相同之处。

首先,JWB Real Estate Capital想要发起一个翻新并出租、出售的项目,必须向RealtyShares提交线上申请,RealtyShares在审查这个地产投资公司的资质和项目的位置等各方面信息并通过后,会把这个项目放在网站上。而投资者可以通过RealtyShares查看目标筹资额、内部收益率、项目类型、财务数据等各方面内容,如下图所示。

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接下来,筹款成功后,RealtyShares会帮助投资者建立一个有限责任公司RealtyShares 107.LLC,随后,RealtyShares 107.LLC将与JWB共同成立独户住宅基金(Single-Family Fund)。JWB担任基金经理的角色,负责位于佛罗里达州东北地区的大约120个别墅地产的购买、改造、出租和未来卖出交易等事项。

对于这个独户住宅基金,RealtyShares 107.LLC将投资至少五十万美元作为优先股股东,剩余资金将作为信用贷款投资于该基金,JWB也会借贷750万美元信用贷款投入该基金。从下图可以清晰地看到这个项目的运营模式和资金结构。

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最后,RealtyShares 107.LLC每月都会收到相当于投资额的15%的年收益,在扣除RealtyShares1%的管理费后,剩下的收益将被返还给投资者。RealtyShares还会向JWB收取募集资金的2.5%作为服务费,此内容可从下图看到。作为优先股股东,在项目结束后,即使这些地产项目得到了很高的收益,RealtyShares的投资者也不会得到高于15%的收益。这就是RealtyShares上一个典型的夹层股权投资项目(Mezzanine Equity)。

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债权投资与股权投资对比

为了让读者对RealtyShares的债权和股权项目形成一个比较清晰的认识,笔者罗列了两者的一些对比项,希望有所帮助。

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四. RealtyShares的竞争优势

短短两年内,RealtyShares成功地为几百个项目筹得了资金,还吸引了多家机构投资者的融资。是什么原因让RealtyShares如此具有吸引力呢?

投资渠道多样化

RealtyShares不仅可以通过普通的银行账户渠道投资,还允许投资者通过自我主导的个人退休账户(Self Directed IRA)在平台上进行房地产投资,由于有助于实现税收递延收益,吸引了一部分投资者。除此之外,RealtyShares最有特色的地方在于,它允许使用比特币(Bitcoin)代替美元投资。

2014年2月4日,RealtyShares宣布平台上的房地产众筹项目可以使用比特币进行投资,所有的收益将以美元的形式予以返还,使RealtyShares成为接受比特币支付的第一个众筹平台,受到了广大投资者尤其是比特币爱好者和外国投资者的欢迎。

RealtyShares使用比特币进行交易,不仅可以简化交易流程,大大提高资金的流转效率,还可以节省高额的手续费。从前,境外投资者如果想要投资美国的项目,他需要通过关联一个美国银行账户来转移资金,这不仅需要花费大量的时间,还必须支付高额的手续费。相比之下,使用比特币交易,投资者只需要提供比特币地址或者一个Coinbase.com账户支付比特币即可,这不仅可以实现实时支付,交易费用也只要1%,这在极大程度上吸引了一些外国投资者。如图所示,RealtyShares 2015年5月的访问者中,有相当比例(21.8%)的外国人。

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图:RealtyShares访问者所在地 [iii]

五.RealtyShares进驻中国的前景如何

作为2013年成立的房地产众筹平台,RealtyShares已经形成了一套成熟且成功的运营模式,那么,RealtyShares进驻中国的前景如何呢?

(一)机遇

1.中国居民的房产投资需求巨大,现行投资渠道少

近年来我国经济发展迅速,居民财富累积额逐年上升,但我国的资本市场发展仍有待完善,资本投资渠道少,相比于收益低的银行储蓄和波动的股市,投资房地产是中国居民实现资产保值增值,投资多元化的有效手段,因此房地产投资需求持续旺盛。

尽管我国的房地产投资需求旺盛,但由于部分地区房价过高,使众多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步(如图所示,我国北京、海南、上海等地区的房价收入比过高,中小投资者无法通过直接购买的方式投资房地产),而我国的房地产投资信托公司(REIT)发展又不完善,房地产投资渠道无法满足投资者需求。房产众筹能够较好地解决这一问题,使房地产投资化整为零,使小额、分散的资金投向房地产开发建设成为可能。我国居民进行房地产投资的需求对RealtyShares进入中国是一个机遇。

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2.国内房产众筹市场前景广阔

2014年是中国房产众筹的元年。自2014年6月,团贷网在东莞推出首个众筹买房投资产品“房宝宝”起,各种名义的“房产众筹”一发不可收拾。中国的房地产众筹主要有广告营销式房产众筹、消费类房产众筹和投资型股权众筹三种模式,如图表所示,其中只有投资型房产众筹是针对旨在获得投资份额上收益(如转卖差价的分红、租金收益等)的投资人而设计的,它解决了房产投资金额庞大的问题,有可能成为未来中国房产众筹中的主流模式,例如2014年8月平安好房推出的海外房产众筹项目。投资型房产众筹这种“互联网+房地产+金融”的跨界模式既降低了地产商的营销成本、解决了其融资困难,又满足了房地产投资者的投资需求,还促进了新兴网络平台的发展,带来了多方共赢的效果。

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虽然我国房地产投资需求旺盛,投资型房产众筹前景广阔,但目前我国的房产众筹平台只有二三十家,远远无法满足市场需求,这为拥有成熟的运营模式的RealtyShares带来了机遇。

(二)挑战

法律法规尚不健全

现在中国在房产股权众筹领域尚无专门的法律法规,只能参照《证券法》、《公司法》和《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》等。《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》从股权众筹融资的非公开发行性质、股权众筹平台、投资者、融资者等方面做出了详细规定,但目前还没有落地实施。因此,国内房地产众筹的发展仍需健全相关法律法规。

信息披露不规范,缺乏征信体系

RealtyShares是通过与经过审核的地产投资公司合作,向合格投资人提供房地产股权众筹服务的平台。由于国内信息披露不规范,要保证融资后地产投资公司提供的信息全面与真实,需要付出调查核实的成本,这并非易事。且《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》规定金融资产不低于300万元,或最近三年个人年均收入不低于50万元的个人投资者才能进行股权众筹,而国内信用体系又不健全,使平台确认投资者资格的难度较大。因此,缺乏征信体系、信息不透明、融资后的监督难等问题,使得房地产股权众筹在发展中充满了挑战。

国内房地产股权众筹市场竞争激烈,缺乏先发优势和本土优势

从2014年下半年开始,国内地产大鳄万科、绿地等众多房企试水“众筹”,京东、搜房等互联网巨头也纷纷发力,尽管目前我国的房产众筹平台数量有限,但市场进入者在迅速增加,市场竞争十分激烈。如果RealtyShares进驻中国,那么在众多地产大佬纷纷布局房地产众筹的情况下,缺乏先发优势和本土优势的RealtyShares竞争优势不明显。

作为美国成立较早的房地产众筹平台,RealtyShares在房地产众筹市场积累了丰富的经验,已经形成了一套成熟的运营模式。而允许使用比特币进行房地产投资,又让RealtyShares独具特色。随着房地产众筹模式的逐渐发展成熟,RealtyShares未来的发展值得期待。

[i] (来源于美国人口普查局数据http://www.census.gov)

[ii] http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/how-llcs-are-taxed-29675.html

[iii]来源http://www.alexa.com/