鑫琦资产:资产管理的画皮下面是房产中介的本相?

未央网 作者: 杨佼

资产管理的画皮下面,却隐藏着房地产中介的本相。金额高达19亿元的兑付事件,让陕西鑫琦资产管理咨询有限公司(下称“鑫琦资产”)的真实面目得以暴露在阳光下。

虽然打着资产证券化的旗号,但鑫琦资产的前身,其实是一家房地产中介公司。《第一财经日报》调查得知,直到如今,鑫琦资产仍然经营房产中介业务。而以该公司为纽带,其周围还隐藏着4家公司,其中又有超过一半是房地产中介。

起家于房地产中介,以资产管理为名,为房地产企业融资,似乎再自然不过。不仅合作伙伴多以房地产开发商为主,更通过参股子公司,鑫琦资产直接与房企发生联系。

​资产管理画皮下的真相

“鑫琦资产其实就是通过资产证券化的方式,帮房地产企业融资,在这个过程中,开发商可能承诺一定期限后回购。”有上海投资者对《第一财经日报》记者称,鑫琦资产的前身,其实是一家二手房中介公司。

虽然声称定位于资产证券化专业机构,但鑫琦资产的来历、实际业务却充满了重重疑问。根据公开信息,早在2005年,鑫琦资产就已成立,直到2012年才更为现名。但对于更名之前的公司名称、业务,相关资料只字未提。

工商登记资料显示,鑫琦资产注册地位于陕西西安,注册资本2亿元,法定代表人杨丹丹,经营范围包括资产管理咨询、投资管理咨询服务、财务咨询、房产中介及信息咨询服务。但目前其经营的资产管理业务,已经远远超出工商登记的经营范围。

随着近日兑付事件的爆发,围绕在鑫琦资产周围的多家关联企业随之浮出水面。《第一财经日报》调查得知,包括鑫琦资产在内,“鑫琦系”关联企业至少已达5家,且其中3家为直接从事房地产相关业务的中介公司,并以鑫琦资产为纽带,形成了多达四层的股权架构。

工商登记资料显示,北京鑫琦控股有限公司(下称“北京鑫琦”)成立于2015年2月,法定代表人赵光明,注册资金5000万元,股东为程建辉、贾唤琦、陆奇根三名自然人。执行董事、经理为程建辉,监事为贾焕琦。

北京鑫琦入股了鑫琦资产、陕西鑫琦房地产营销策划有限公司(下称“陕西鑫琦营销”)两家公司。其中,鑫琦资产注册资金2亿元,股东为杨丹丹、孙郑智、北京鑫琦,分别出资800万元、4000万元、1.52亿元;陕西鑫琦营销注册资金300万元,股东为孙郑智、北京鑫琦,分别出资75万和225万。

据调查,鑫琦资产在陕西、郑州两地各入股了一家房地产中介、一家矿业公司。资料显示,鑫琦资产入股的矿业公司名为陕西领汇矿业有限公司(下称“领汇矿业”),该公司注册资金2000万元,鑫琦资产为唯一出资人。此外,鑫琦资产还出资1000万元,成立了郑州鑫琦房地产营销策划有限公司(下称“郑州鑫琦营销”)。

除此之外,上述企业在人员方面也多有交叉,如担任北京鑫琦监事的贾唤琦,还担任郑州鑫琦营销执行董事兼总经理,孙郑智则是鑫琦资产、陕西鑫琦营销、北京鑫琦三家公司股东。

除了股权关系、人员,在经营范围上,鑫琦资产、陕西鑫琦营销、郑州鑫琦营销高度重合,均包含房地产中介业务。工商资料显示,陕西鑫琦营销经营范围为,房地产营销策划、房地产代理销售、房地产信息咨询、房屋中介服务等;郑州鑫琦营销除了上述业务,还包含房地产转让、买卖、租赁、产权过户相关手续等。而鑫琦资产除了资产管理、投资管理咨询等,亦经营着房产中介及信息咨询业务。

危险的生意

鑫琦资产网站一则视频资料称,该公司2012年5月更为现名,在北京、上海、山西、四川、海南等地均设有分支机构,该公司定位于资产证券化专业机构,通过不动产并购等方式,为客户提供优质资产管理服务,并推出了债权置换业务。

鑫琦资产2015年10月发布的一则广告显示,所谓“债权置换”,就是以优质项目回收债权,客户以债权转让的形式将债权转移到鑫琦资产名下,从而挽回损失,甚至通过对项目后期经营,重新获得收益,该公司利用自己的专长,对这些债务进行处理,以获得相应收益。

实际上,所谓的资产证券化、债权置换,可能不过是房地产融资的代名词。鑫琦资产网站公开信息显示,其合作伙伴全部是房地产开发商,其中包括名门地产、正商地产、建业集团等地产商,共计涉及十余个项目。

不仅如此,借助领汇矿业这一平台,鑫琦资产还与一家名为陕西领汇实业集团有限公司(下称“领汇实业集团”)的企业发生了关联。资料显示,领汇矿业与领汇实业集团虽然并无股权关系,但两家企业注册地办公地均位于西安高新区唐延路35号旺座现代城A座,分别为1608室、1201室,且两家公司法定代表人均为马万彪。

根据领汇实业集团网站资料,该公司以房地产开发为主业,是集商业运营、连锁教育为一体的大型复合地产运营商,总资产20余亿元,拥有多家全资、控股子公司。而鑫琦资产公布的合作方中,就有一家名为“领汇实业集团”的同名房企。

据上海投资者陈阳(化名)介绍,鑫琦资产虽然注册在陕西,但总部办公地其实在河南郑州,业务也集中在西安、郑州等地,其业务可能不仅仅是向房地产开发商融资,据其了解,所涉项目不但销售困难,可能连建设资金都存在问题。

令人担忧的是,郑州此前刚刚经历了一波担保危机。2014年底以来,大量担保公司通过高息理财的方式,向社会公众吸收资金,最终导致资金链断裂,众多投资人、担保公司、企业深陷其中。

担保危机爆发后,债权置换开始在郑州兴起。有郑州当地网站信息显示,2015年,个别企业做起了“盘活担保债权”、“回收担保理财合同”等为目的的债权置换业务,而郑州最早进行债权置换的就是鑫琦资产。

鑫琦资产为其名为“鑫·光明行”业务推广的广告内容证实了这一点——针对“民间借款无法要回、投资失败公司倒闭、资不抵债导致破产、理财公司携款潜逃等不良债权一旦出现,如何处理就成了债权人最大的困扰,选择一家专业高效的债权置换公司是当务之急”。

“根据我们一些投资者了解,置换过来的房产,很多都是卖不掉或者建设资金不足、无法续建的房子,鑫琦资产就想利用债权置换接过来赚个差价,现在出问题可能也与此有关。”上海一名投资者对《第一财经日报》记者说。