80万垫资纠纷下 链家地产的金融布局曝出最大隐患

未央网 作者: 琥珀金融帮

近日,上海市消费者保护委员会的新闻发布会上,房产中介链家被曝存在隐匿房源信息,提供“高息短借”等问题,短时间内链家垫资纠纷被刷屏。

事件回放

购房业主黄先生在发布会上的叙述,黄先生购买房屋被查封,无法通过银行贷款审核,房贷不能获批情况下,交易会被法院判决取消,黄先生将面临首付金融无法追回的情况,黄先生选择接受链家方面提供的“贷款部三方援助”,贷款110万用于交给卖方接触房屋抵押。

黄先生提出质疑交易过程,链家提出的贷款利率远远超过银行的月息利率达1.6%,是同期同档银行固定资产贷款利率4倍。

德祐链家法务部门的工作人员对此回应称,“公司确实有相关的贷款产品,但提供贷款的行为是公司员工个人操作的。”

做房屋交易中介的链家我们听过,此次涉及其中并浮出水面的链家金融业务又是什么?

根据公开资料显示,链家地产在2006年成立了中融信担保公司,负责链家地产所有房屋交易的产权核验、资金托管、房屋按揭贷款以及融资业务。链家的购房者可以通过中融信担保获得短期贷款。

链家垫资业务在链家地产负责运营的互联网房产金融平台链家理财运营。平台上的项目主要是围绕链家二手房交易业务过程中,客户需要资金周转,对抵押在银行的房产进行解抵押所产生的借款项目。

如果出现借款人逾期,中融信也会为投资人进行代偿,如果最终借款人无法履约,有抵押的项目中融信将通过链家将房产进行处置变现,无抵押项目将由中融信代偿。

链家地产的线上线下的单笔借款金额在5万~1000万元之间,项目来源都来自链家地产的客户。而不论是线上还是线下业务,都由中融信进行担保。

重点来了——在这个过程中,链接二手房交易团队的经纪人在从事房产交易中介的过程中了解客户的个人征信、房屋信息、产权信息、房屋评估值、买卖房屋原因、还款能力、还款来源、银行批贷数据等众多重要信息,所以这些经纪人在做房屋交易的过程中起到了线下风控审核的作用,也起到了多数互联网金融平台的资产获取的作用。

不难看到:这就是从借款,到担保到理财业务链家“一肩挑”的节奏呀。只是最重要的风控环节主要交给以撮合交易为生的经纪人(业务员)。由此,此次链家地产被客户投诉也就不出意外啦。

目前,链家提供的短期借款服务更是在上海市消保会发布会现场遭到上海市消保委公益律师,上海市政协特邀委员董敏华曾公开表示,链家的相关短借行为超过同期同档银行固定资产贷款利率4倍,明显涉嫌违规。

而在2月24日晚间,再度爆出上海市多家链家门店撤下橱窗上所有二手房房源。与此同时,上海链家从昨日起所有金融产品都停了,还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息。

针对于这些消息,链家金融方面对帮主做出了回应,“首先,相关业务没有停,仍在正常经营。其次,是否需要做出调整,公司内部正在讨论研究。第三,中融信是独立子公司,有经营许可。”

事实上,早在2015年9月,帮主已经调查发现链家理财在激进扩张的背后存在超额担保、自担保的情况。

以下是帮主当时的具体报道:

链家理财激进扩张 超额担保8.6亿元存隐忧

为房产交易者提供垫资业务成为北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家地产”)进入互联网金融的切口,上线不到一年,旗下互联网金融平台链家理财累计交易金额超过80亿元,2015年第二季度环比增速2.6倍。

然而,在链家理财高速增长的背后,其风控弱项也逐渐暴露。

据了解,在链家理财平台提供的家多宝项目中,赎楼业务和购房尾款业务都是无抵押信用担保项目,目前在链家理财业务占比中接近40%,且都是由同一家担保公司——北京中融信担保公司(以下简称“中融信”)进行担保。

《中国经营报》记者发现,链家理财的担保额度已经超过担保公司的注册资本金,更重要的是,担保公司与链家地产的法人均为链家集团董事长左晖。

对此,链家集团副总裁、金融事业部总裁魏勇对记者表示,目前业内对于P2P行业担保限额并没有做出明确规定,而且未来随着业务规模的增长,链家地产也会增加担保公司的注册资本金。担保法人和平台所在集团法人为同一人,是出于法人整体信用担保好过北京中融信作为担保公司单独担保的效果考虑。

担保额超8.6亿

根据零壹财经的8月网贷平台统计数据显示,8月份链家理财成交额为10.43亿元,加权平均利率为8.23%,在行业内排名第六。

链家理财是由链家地产负责运营的互联网房产金融平台,目前并未单独注册。平台上的项目主要是围绕链家二手房交易业务过程中,客户需要资金周转,对抵押在银行的房产进行解抵押所产生的借款项目。平台上的理财产品包括家多宝和新房宝,其中家多宝系列的年化收益在8%~10%之间,投资期限是5~180天,起投金额1000元,收益方式是一次性还本付息。

根据链家理财官网显示,家多宝项目根据借款人和借款用途分为五类理财产品,分别为家多宝9号、家多宝2号、家多宝1号、家多宝8号和家多宝5号,分别对应赎楼、购房尾款、购房首付、经营及消费等借款需求。

据记者了解,在风控措施方面,五款产品全部由担保公司提供百分百担保,此外,家多宝1号、8号和5号还有房产抵押做增信,抵押率小于等于60%。家多宝9号和家多宝2号产品的风控措施主要通过担保公司担保,此外,链家方面表示,此两款项目链家办理房屋交易或贷款,借款用途和还款来源可控。

根据链家理财2015年第二季度运营报告显示,家多宝9号(赎楼业务)业务占比为44.3%,家多宝2号购(房尾款业务)业务占比为0.2%。

而截止到2015年6月30日,链家理财平台待收金额为33.8亿元。根据数据计算可知,赎楼业务待收金额13.5亿元,购房尾款待收金额0.1亿元,两项业务都是无抵押信用担保。值得注意的是,总计13.6亿元待收由中融信担保。而记者通过全国企业信用信息公示系统查询到,中融信注册资本5亿元,为非融资性担保公司。如果按照公开数据计算,中融信担保额度超过注册资本金8.6亿元。

魏勇表示,对于担保公司担保额度的要求常见于银行对企业授信。同时,中融信未来也将积极和监管部门申请融资性担保公司的执照。

链家金融事业部高级总监王志伟表示,担保公司主要负责当借款方出现逾期时,担保公司对投资者进行垫付本金收益,中融信担保的额度并不代表这些项目将于同日到期,目前链家理财平台项目到期日兑付规模最高不超过1亿元。

此外,魏勇表示,尽管家多宝9号和2号产品的借款方没有办理抵押登记手续,但是链家地产对其房产是有抵押权的,有对房屋的管理权和处置权。中融信的担保也不存在违规行为。

对于担保公司和平台法人为同一人,魏勇回应,链家地产和背景中融信担保从法律实体上来说是两个不同的法律主体,受不同的监管要求,资产和负债都是独立运作的,可以避免风险传导。

担保公司承压

链家地产在2006年成立了中融信,负责链家地产所有房屋交易的产权核验、资金托管、房屋按揭贷款以及融资业务。如果出现借款人逾期,中融信会为投资人进行代偿,如果最终借款人无法履约,有抵押的项目中融信将通过链家将房产进行处置变现,无抵押项目将由中融信代偿。

目前中融信担保在链家地产中承担较为重要的任务。

据记者了解,链家理财线上业务是此前线下业务的延伸,力求通过对接线上投资人资金,扩大金融服务规模。根据魏勇介绍,此前线下业务规模已经达到30亿元左右,链家理财成立后,将多数业务转入线上,目前线下业务的规模在10亿元左右。同时,魏勇表示,线下业务规模会小于线上业务,借款客户资金周转时间较短的垫资需求业务将放在线下处理。

链家地产的线上线下的单笔借款金额在5万~1000万元之间,项目来源都来自链家地产的客户。而不论是线上还是线下业务,都由中融信进行担保。

魏勇表示,链家地产北京地区一年交易额约1500亿元左右,2015年全国交易额预计4500亿元左右,目前链家的金融垫资服务业务仍不能满足全部的客户需求。

由于链家地产的业务风控措施重任压在中融信上,且中融信担保的额度也非常高,因此,业内有公开质疑中融信的担保能力问题。

对此,魏勇表示,链家理财的风控团队主要是由二手房交易团队组成,链家的经纪人在从事房产交易中介的过程中了解客户的个人征信、房屋信息、产权信息、房屋评估值、买卖房屋原因、还款能力、还款来源、银行批贷数据等众多重要信息,所以这些经纪人在做房屋交易的过程中起到了线下风控审核的作用。