美国房地产投资火热 众筹丰富投资方式

未央网 作者: 好奇脸er

中国市场上A股在今年年初先后两次熔断,引发原油、亚太股市、全球股指期货集体震荡。根据华尔街日报报道,当香港的股票降到三年的最低,日本的日经指数也处于熊市当中。韩国综合物价指数也比年初下降了6%。全球范围的股票市场也都受到了冲击。根据CNN报道,在包括法国、德国和英国在内的几个欧洲国家内,也在经历熊市;美国、澳大利亚和瑞士等市场在经历自我调整的过程。这种影响还蔓延到了全球股票市场上,摩根士丹利世界指数(MSCI’s All-Country World Index,包括46个发达和新兴市场)自从2015年四月份开始,已经下降了20%。由于中国股市出现的较大波动和现在经济大环境的下行压力,房地产有成为投资者避风港的趋势。

美国商业地产投资

德勤的报告称,在商业地产领域,从2005年1月到2014年3月,中国投资者直接购买的投资额达到了85亿,其中58亿是从2013年1月到2014年3月这15个月内投资的。现在中国是仅次于加拿大的美国第二大外国投资者,持有整个商用地产跨国投资的8%。大多数投资投向了纽约、洛杉矶和旧金山的商业地产。

美国房地产投资火热 众筹丰富投资方式

图1:在美国商业地产市场(CRE)上的中国投资额

美国住宅市场投资

中国买家也大量抢购了许多跨国住宅,这些行为汇集了百亿美元到市场上。根据全美房地产纪经人协会2015年6月的报告估测,从2014年4月到2015年3月这1年期间,在美国住宅市场上中国方面的花销超过了280亿美元,中国的购买额占到全球销售总量的28%。另外39%的购买是出于居住的需求。总体来看,中国人群的购买力已经跻身Top5。

美国房地产投资火热 众筹丰富投资方式

图2:每年中国人群在美国住宅市场上的购买额(截至2015年3月)

当然,购买房产并不一定是一个避险的万全之策,投资组合中过多的房地产比例将会使得资产流动性和变现能力较差。但好消息是目前许多投资的限制正在放松,REITs、房地产众筹等方式丰富了投资方式,房地产投资仍然是个好时机。

房地产众筹成投资新路径

2012年乔布斯法案使股权众筹合法化,合格投资者可以投资私有商务和住宅房产。相比于购买房产,房地产众筹对投资者充满了吸引力。因为只需要较少的资金就可以参与到房地产之中,并可以分享地产领域的高投资回报率,同时,房地产投资的流动性和变现能力也提高了。

美国一家知名房地产众筹平台Fundrise成立于2010年,总部位于华盛顿,获得了高达3100万美金的A轮投资,是迄今为止A轮融资额最高的众筹类平台。Fundrise大多数项目为社区商业地产,Fundrise的运作模式是先以公司的名义买入一个社区物业,再将该物业的部分股权出售给社区居民。它的门槛极低,从 100 美元起步。按照投资占比,投资人可以从地产出售所得收入中获利,也可以拿到一定比例的房屋租金收入,项目历史投资回报率在12%-14%之间。2015年底,它首发Fundrise Income eREIT,开创性地将互联网众筹作为REITs在前端募集资金的方式。它为投资人提供多层次、更为稳定的投资方式。

另一家有代表性的RealtyShares平台成立于2013年6月,它的一大特色是能让投资者以比特币进行投资,该平台上大约有15-20%的境外投资人,如果通过电汇的方式进行境外投资,需要支付高额的交易成本。使用比特币进行交易则可以省去大量的费用。另外,投资人可选投资种类十分丰富,有住宅项目,也包括商业地产和还包括混合用途项目,项目在众筹前都会经过一轮严格筛选。投资方式也可以灵活选择,既可以选择债权投资,也可以选择股权投资。债权项目年化投资收益率为8-10%它的最低投资门槛为5000美金,部分特殊的投资项目最低投资金为1000美金。

2015年10月,乔布斯法案第三章生效,非合格投资者将被允许参与美国房地产众筹。尽管这项法规还有6个月的评论期,但有望在今年生效,释放更多房地产投资的机会。相对于股票市场的波动,房地产投资带来的相对稳定的收益对于国际投资者来说是个不错的选择。