“到期房产”对网贷平台的影响

未央网 作者: 肖飒

看到三月份相关数据,70个中大城市新建商品住宅价格中62个环比上涨,二手房价格也一路高歌猛进,其中:北京、上海、深圳、厦门涨幅远高于其他城市。鉴于市场认可的“稳健型”网贷平台和其他互联网金融平台的主营业务中,或多或少涉及房产抵押等问题,正逢“温州住宅用地产权到期事件引争议”,我们谈一点个人观点。

“房与地”的法律关系

由于我国施行国有土地使用权出让制度,与西方国家私有土地所有权买卖制度有明显不同。飒姐还记得美国东海岸有很多废弃别墅,房屋已经坍塌却没有人能够推倒重建,只能眼见着其逐渐腐蚀败落,实质上造成了资源浪费和需求供给的不平衡。关于土地使用权和所有权问题不深入探讨。我国法律对于房屋本身赋予公民所有权,但对于房屋坐落的土地则规定了最高土地使用年限。具体而言,土地使用权出让最高年限按照下列用途确定:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。(法律渊源为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条)

房屋土地同时抵押

根据我国《城市房地产管理法》第三十二条之规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说如果存在借贷关系,出借方要求借款方将其持有的房地产抵押给自己,此时房产坐落的土地也同时被抵押。无论是“房随地走”还是“地随房走”,作为不动产的土建房屋现实生活中很难与土地分割。一旦土地使用权届满,需要另行付费,会给房屋实际价值带来不确定性,房屋未来收益在当下的折价必然有变化。对于网贷平台而言,在从事一线、热门二线城市的“类房贷”业务时,应当密切注意相关法律、法规、政策的酝酿和出台,防止出借人利益受损;当然,也可以设计特别出借产品,固定成本,减少出现风险的几率(借鉴银行做法,不要出现还款期限长于国有土地使用权年限的情形)。

“自动续期”的真与假

前天老家一位街坊用微信问:家属楼的土地会不会被收回去,咱还能接着住吗?可以明确地说:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。也就是说,咱们老百姓自己的住房,如果所在土地的使用权到期了,不要太过操心,会自动续期。至于是否补交土地出让金,依据怎样的比例,按照怎样的方式,社会上讨论比较多,我们认为,应当续交部分土地出让金,但不一定像深圳2004年颁布的《深圳到期房产续期若干规定》中提到的“补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%”。但是,请注意:“基准地价”与“房屋总价”是两个截然不同的概念,4月18日温州市国土局相关人士也出来澄清,土地续期费用为总房价的三分之一存在误解,目前全国层面没有土地年限续期如何执行的实施细则。我们发现陆续有城市开始以“市”为单位逐步解决这一棘手问题,望国家相关部门权衡各方利益,充分考虑到老百姓的生存权,给予适当的解决方案。

综上

住宅用地产权到期并不是一件可怕的事,而是随着城市发展和代谢自然产生的问题之一。只要本着妥善解决、照顾民生的态度,无论是自住、买卖、抵押都将顺利过渡。我们提醒以稳健著称的几家抵押类网贷平台,关注“房屋让渡的衰老问题”,及时更新风控流程和因子,维护广大出借人利益。