全民讨伐“首付贷”,谁来说句公道话?

未央网 作者: 薛洪言

近日,北京网贷协会要求各会员单位全面清理、停止新增“首付贷”类业务。早在今年3月央行答中外记者问上,周小川行长就对首付贷问题明确表态,客户的首付不能是借的。之后,上海、广东等地也先后出台了相关办法。

当前,首付贷已经被妖魔化,很多人谈“首付贷”色变,似乎不全面禁止首付贷,中国版的次贷危机就会到来。在苏宁金融研究院高级研究员薛洪言(洪言微语)看来,市场无需对首付贷如此紧张,只要深入了解首付贷的产品机理,就会发现首付贷在刚推出时不失为一款很好的产品,即使在目前来看,起码在三四线城市,首付贷依然不失小而美的特色,不仅不应当禁止反而是可以适度扶持的。

小而美的首付贷是个优秀的产品

随着各地陆续叫停首付贷产品,很多人把首付贷与美国次贷危机联系起来,,首付贷成了高风险产品的代名词。其实,最初的首付贷产品,风险可控且参与各方都能获益,不得不说是很优秀的产品创新。

顾名思义,首付贷是指用于支付购房首付款的贷款产品。贷款额度一般不超过首付款的2/3,月利率一般为1%-2%,借款期限短则几个月,长则1-2年。

在具体操作上,购房人向开发商(是开发商而不是P2P平台)申请首付贷款,开发商将该贷款产生的债权转让给P2P平台回笼资金,并对债权提供本息保障。

在这个操作过程中,借款人并不直接与P2P平台发生关联,借款人的筛选和准入由开发商负责,相应地贷款风险也由开发商承担。基于对风险的把控,开发商通常会设置较高的贷款准入门槛,只对少部分优质客户开放。这里就产生一个矛盾,即优质客户不愿意承担太高的利率,而P2P平台又无法接受低利率的债权,为了促进交易的顺利进行,开发商通常会对P2P平台提供贴息。

粗看起来,开发商既要贴息,又要本息保障,似乎傻了点。原因并不难理解,首付贷产品早在2014年左右就出现了,当时的房地产市场非常低迷,开发商发愁的是房子卖不出去,为了促进销售是心甘情愿出点血的。

在整个产品流程中,开发商、P2P平台、购房人都是获益者。对开发商而言,可以促进商品房销售;对P2P平台而言,有了开发商的担保,可以有效控制风险;对购房人而言,则解决了其首付款难题。

同时,产品的整体风险可控。2015年以前,楼市持续低迷,市场对房价并不看好。为了进一步控制风险,P2P平台一般只与500强企业或地方龙头开发商合作。开发商对债权提供本息保障,在筛选贷款(购房)客户上自然会更加用心,也很挑剔,可以从客户准入阶段降低产品风险。在严格的限制条件下,当时首付贷产品的市场规模有限,是个名副其实的小而美产品。

是火爆的市场毁了这个产品

2015年以来,一二线城市房地产市场开始火爆起来,首付贷产品也日益活跃,数据显示,2015年,近三分之一的P2P平台推出了类似首付贷的产品。首付贷由小而美进入大众的视野,风险也随之而来,最终引发监管的出手整顿。

首付贷产品的质变,主要是开发商的心态发生了变化。当房子不再愁卖时,开发商自然不再愿意提供“贴息”和“本息保障”,首付贷的提供者逐步由开发商变成了房地产中介运营的互联网理财平台和P2P平台。

首付贷产品环节中缺了开发商,这个产品的核心风控机制也失去了作用,成为了真正“看天吃饭”的裸奔型产品,风险隐患很大。

一方面,贷款客户的资质大幅下降。P2P平台发行的首付贷产品,利率很高,吓跑了大多数优质客户,真正高风险的客户剩了下来,劣币驱逐良币。

另一方面,贷款对应房产的资质下降,整体升值空间受限。小而美时期,首付贷对应的是大开发商的优质楼盘,保值增值空间大。大发展时期,首付贷不再限定楼盘,大量劣质楼盘入围,保值增值空间大幅下降。当房子不再保值时,贷款的风险自然大大提高。

最后,大量投机客借由首付贷产品大举进入楼市,楼市投机氛围加重,催涨了楼市泡沫,颇有去年上半年楼市配资的味道,有违国家房地产去库存的政策初衷,倒逼国家出手整顿。说到底,还是火爆的楼市毁了首付贷这个优秀的产品。

三四线城市依旧需要首付贷

一二线城市的火爆毁了首付贷,但在三四线市场,楼市依旧低迷,不必担心投机者;开发商面临很大的去库存压力,依旧会提供贴息和本息保障,严格客户准入门槛。首付贷产品依旧是个小而美的优质产品。

最后说一点,首付贷的快速扩容和变质是房价快速上涨的结果,并非导致房价快速上涨的主要原因。从控制房价过快上涨的角度,一二线城市的首付贷整顿也并非治本之策。那首付贷能不能真正禁止呢?几乎不可能,只要大家看好一二线城市房价,还会有越来越多的类首付贷产品涌现出来,顶多就是再多绕几个弯、进一步增加贷款人成本而已。

(文/薛洪言,苏宁金融研究院 高级研究员;微信公众号:洪言微语)