房产+金融的新玩法(一):警惕这两种打擦边球的新模式,有钱也不能这么玩!

未央网 作者: 刘烜宏

很多人都有过这样的经历:或在繁华的路段、或在人群拥挤的展会上、或在某个路口,有三五成群的“阿姨”向你递送卖房宣传页,她们常常是一脸疲惫、面无表情,只是顺带一句“买房子吗?看看吧”。卖房宣传页印刷的都很漂亮,大致内容相似——地理位置优越、交通便利、环境优美、装修别致、价格实惠……拿到宣传页十有八九都共享给离得最近的垃圾桶中。这种营销方式打得是概率,而如今的概率是越打越低。虽然年后一线城市房价一路上扬,但三四线城市的库存房仍无人问津。据国内经济学家测算,国内已经建成而没有售出的房子,加上在建面积、已经批准建设的面积,大约在130到150亿平,按照国内现有的销售速度,这些房子10年都不一定能消化掉。

这10年,地产商的债务怎么破?资金压力怎么解?站在金融的风口,很多地产商开始寻找与金融工具相结合的商业模式,希望能够快速回笼资金。金融这个杠杆,玩好了能利国利民,玩偏了害人害己,房地产+金融,这条路到底该怎么走呢?笔者将在上篇中介绍两种简单的模型。

先买后租,投资理财模式,谨防风险

前几天,朋友跟我说,房屋销售中心给他推荐了一种新的理财方式——投资商铺。先一次性买下这个商铺,然后他们再把商铺租出去经营,每年给付8%的投资回报,连续给付十年。朋友觉得8%的年化收益率,比银行甚至比余额宝理财上算多了,而且还能谋得一块固定资产,兜里的闲钱开始跟着心动了。

这并非新的地产投资模式,早几年就在南方兴起。笔者查询了部分打着这类似旗号的商铺,其位置大多比较偏僻,有的甚至是烂尾楼改造的。且不说这8%的投资回报能持续给几年,如果这地段商铺始终繁华不起来,价格不涨反跌,地产商解约跑路,这烂摊子还是要自己收拾的。据南方市场情况,很多地产商给了一两年的8%之后,就找不到人影了。不过,对于地产商来说,这种销售模式确实是快速回笼资金的好办法,只是一个地方打一炮,一次性的买卖,信用全搭进去了,以后的生意怎么做呢!

这种“先买后租”的模式,笔者最早是在旅游地产上接触的,现在“候鸟式”养老地产上仍被广泛应用。比如,在海南省某一块小区在当地销售不动,地产商可以低价卖给某个具备旅游资源的项目公司,项目公司再转手卖给过来旅游的游客。

模式是这样的:首先,游客支付30%的首付+按揭贷款;其次,项目公司拿到这部分钱后对房子进行装修,做成酒店公寓;这样,游客每年可以过来住一个月,并由项目公司提供免费的机票。其余几个月项目公司将公寓对外出租,并将租金返还给游客,作为还贷的资金。这个模式本质上是资源配置的过程,让利益相关者在不同的时间段内都获益。虽然没有8%的回报率,但返还的租金使支出成本压至30%,并获得了长期的精神享受,总体回报率还是很有价值的。

当然,商铺和旅游地产不能这样对比,投资的侧重点不同。不过笔者认为,投资者仍然要对此万分谨慎,地产和其他有价产品不同,表面上是比部分理财产品安全,毕竟是份固定资产。可资金都锁定在固定资产中,且不说价格会不会大跌,其流动性和变现能力都很难预期,尤其是处于较偏的地段,最后折价处理掉,损失的仍是投资者。

先租后买,噱头虽好,资金、周期地产商受得了吗?

买商铺、旅游地产、养老地产……这都是中产阶级要考虑的事情,对于小白领而言,先有套舒适的房子结婚生子,才是当前阶段的奋斗目标。可房价这么高,一下子也拿不出这么多钱,部分85后仍然以租房为主。借此,万科去年提出了一个“以租代售”的模式,租客先和地产商签订周期租房合同,租金可分期或一次性支付。租期满后,租客如果有购买意向,之前支付的租金可以抵偿部分房款,双方再签订购房合同。这个卖房模式和设备租赁模式有相似之处,当培养出“使用习惯”并已支付了部分租金,最终转化成实际购买的概率很高,通常购房的利润基本能够覆盖前期的时间成本。

但笔者认为,这个时间成本对于大地产商而言,可以均摊到其他投资项目中,尤其是有些地产商涉足了股权投资行业,这个成本完全可以承受,但对于中小地产商是很大的压力。从拿地到建筑再到预售,中小地产商们背了一身债务,他们亟需卖房回笼资金,偿付贷款和应付账款。以租代售虽然能带来一部分现金流,但离资产变现还有很远一段路程,中小地产商等不起、也不敢等。

不过有一点是可以肯定的,房地产属于优质且有增值空间的资产,以租代售模式下能够产生相对稳定的现金流,可以将此打包成金融产品,以资产证券化的方式出售,由投资者认购。通过资产证券化的方式,可以缓解地产商的资金压力,使整个资金运作系统循环起来。只是国内金融市场开放程度有限,类似的模式仍在探索发展中,尚需一步步来实践。

无论是先买后租,还是先租后买,这两种地产模式基本都是打了金融市场的擦边球。前者是中小地产商变现的好油头,但缺少保障性环节。保障性环节可以是公信力,这个小地产商不具备此等优势;也可以是保险或信托类资产,引入第三方机构,为违约行为做担保,方法仍然有,投资者在考察时应重点关注这些细节。后者是大中型地产商积淀客户的好方法,在该模式与金融工具有效捆绑后,中小地产商也有机会介入。这两种模式只能说是和金融相关,但还不算真正的地产金融模式,笔者将在下篇中着重分享几个模型,利用金融资产配置的方式,降低地产商和购房者的双重压力。