房产+金融的新玩法(二):你交首付,月供别人出

未央网 作者: 刘烜宏

笔者在上篇中分享了“先买后租”和“先租后买”两个地产模型,虽然结合了金融元素,但从本质上看,还不算纯正的地产金融模式。在笔者看来,真正的地产金融模式一定是资源高效配置的模式,通过利用不同的金融工具和金融组合,将风险锁定,将成本降低。让老百姓告别房奴的生活,让地产商不必为资金奔走操劳。笔者将在下篇中着重分享如何利用基金、保险、信托等金融工具,助力房地产行业转型!

交上首付,月供让别人出

虽说租房住也能过,但谈到结婚时,租房在中国的传统观念中还是不被接受,至少丈母娘不会给好脸色看。仍以白领阶层为例,月薪8000到10000,二十八九结婚,能拿出个首付就很不错了。在北上广深的小伙伴们,首付基本要百万起,怪不得首付贷禁不住!除了首付外,还有长达几十年的贷款。多少人上半辈子为自己的房子辛劳,下半辈子为孩子的房子辛劳。笔者一直希望能够通过金融手段,减轻购房者的负担,毕竟房子属于大资产类,这中间必然存在为购房者节约成本的资产配置空间。

在笔者跟踪研究的金融模型中,已发现多种组合方式能够让老百姓买房子的负担减轻,也让地产商资金压力减轻,以 “基金+保险+信托”配置的方式为例。该模式能够实现“30%首付+零月供”,即购房者拿30%的首付,20年月供由基金公司偿付,进而减轻购房者70%的负担。这看似是天上掉馅饼,这种好事可信吗?现在市场的情况是这样:地产商希望抓紧把房子卖掉换取现金流,但在政府和市场面的共同把控下,他们不敢擅自降价。而在该模式下,房子很容易就一抢而空,地产商将其中一部分房款与基金公司共同进行资产配置,来为购房者的房贷买单,说白了就是隐形变相降价。该在模型中引入“基金+保险+信托”,在不改变传统购房模式的基础上实现零月供,具体模式是这样:

首先,购房者交30%首付,并通过银行按揭70%的贷款(20年),总房款如数交到地产商手中;其次,地产商承诺拿出总房款的30%捐赠给基金公司,再由基金公司配置40%的资金,组合成等同于按揭贷款价值的资金量;然后,用这笔钱购买保险,保单资产的价值大于或等于按揭贷款的价值;最后,将保单资产委托给信托公司,假设基金公司突然在某月内无法为购房者还贷,保险公司与信托公司共同将保单资产变现,一次性偿还购房者的贷款。这样一来,购房者拿30万买了100万的房子,月供由基金公司提供,由保险和信托做保障,假如购房者将房子转让给别人,仍然每月能拿到一半的月供补偿(20年保单资产增值产生的);地产商快速收回资金,虽然实际拿回来7成房款,除去各种债务外,仍有可观的利润,总比把钱压在房子里强多了;基金公司、保险公司和信托公司经手一笔笔资产的进进出出,复合理财收益、手续费等等,大伙儿都有利可图。

商业模式的核心本质是平衡利益相关者之间的交易结构。在利益生态圈中,每一个关联者都能获得预期收益或比预期更好的收益,这样的模式才有价值。笔者在研究金融模型时也本着这样的原则。

地产商的债务,怎么破呢?

笔者在研究地产金融模型时,因调研需要,拜访了部分中小地产商。总以为地产商个个都是土豪,有钱确也不假,但他们还个个背负着沉甸甸的债务。这些债务绝非一块地产对应着一块债务,而是很多烂帐、死账交织在一起,一到过年过节的时候,这些烂帐就“满血复活”,登门要债者络绎不绝,连睡觉都睡不安稳。

对于地产商而言,解债是关键,找个好模式快速卖掉房子仅仅是解债的一种工具而已。由于建设过程存在很多垫付的情况,地产商欠建筑商的钱,建筑商欠厂商的钱,如果卖不掉房子,这一群人的债务都难以解套。笔者无意中发现,沿用上述“30%首付+零月供”模式可能能够解决部分债务问题。比如,建筑商以厂商的名义为厂商买上数套房子,假设价值100万的房子,建筑商仅支付30万,但抵偿的是100万的债务;购房的过程中通过按揭将资金回流给地产商,地产商能直接给建筑商部分现金偿债。看起来,似乎厂商是最吃亏的,拿到了一堆没有流动性的房子。其实,厂商可以转手卖掉并获得保单资产的补偿(总房贷50%的额外补偿),也可以作为内部员工福利,处理方式很多,但变现速度要看如何操作。当然,这仅仅是笔者针对地产金融模型的一个升级,在实操过程中可能会遇到各种各样的问题,比如银行端按揭的办理、厂商的接受度、数套房子的办理手续等等。但这可以作为一种新的思路,跳出原有的“买卖”格局,用金融工具将一部分配置转移出去,至少能让地产商缓口气。

信托计划,保障资金的“最后一站”

其实,这些有房子可卖的地产商还算情况较好的,很多地产商接近竣工时资金链断了,实在筹不到钱,地产商跑路,留下空空的烂尾楼。前几天一个朋友咨询过我,他们在做一个商业地产项目,大楼已经封顶,可没有资金继续完成项目,希望能提供一种金融的方式解决资金问题。这不就是借钱的事儿吗?多找几个贷款公司不就行了吗?说到底,确实是钱的问题,但具体缺多少钱,地产商不会直接告诉贷款公司的。先借来1000万,过段时间又说还差一点,再借2000万。如果不借,地产商会说没法运营,还不了之前的借款,这渐渐就成了无底洞,说不准哪天跑路了。

对于已封顶的大楼,尤其是商业地产,的确能借用金融手段缓解资金危机。比如,用信托的方式。首先,地产商委托信托公司设立财产性信托,将已封顶的大楼作为信托资产,并由信托公司进行专业评估。其次,信托公司依据信托估值设立信托计划,并将信托收益权分为普通收益权和优先收益权,优先受益权抵押给信托公司,地产商获得普通收益权。然后,信托公司以优先收益权为据,向投资者发行信托受益凭证,投资者折价认购。这部分认购资金转交给地产商进行建设运营。最后,地产商完成建设并经营盈利,信托到期,以面值回购;如果地产商到期无法回购信托凭证,信托公司将拍卖其资产,以保证投资者的权益。处于封顶阶段的地产商很纠结,股权、债权都没有机构愿意接受,要是大楼已经,拿到预售证,银行会抢着提供贷款。信托融资解决的正是这个纠结的阶段,但前提是在资产评估中能够顺利过关。

上述模式与REITS(房地产投资信托基金)有相似的地方,国内的REITS仍然处于萌芽状态,这与国内金融法律法规的限制性有一定的关系。在美国、日本等金融发达的国家,REITS模式受到极大的推崇,投资者通过投资间接持有公寓、购物中心、写字楼的收益权。这部分资产大多优质,投资回报稳定。国内实力强的地产商也在探索实践中,相信随着未来金融市场进一步开放,可操作的空间将更大。

由于REITS在国内受到限制,公开发行的路径尚在探索中,这反倒给了房地产私募基金一个良好的发展契机。近年来,不少地产商为解决资金问题,与金融机构联合成立基金,共同投资建设。如保利地产与中信证券合作的信保基金,金地集团与瑞银成立稳盛投资等等。有了金融机构的强大的后盾,提升资金杠杆,地产商可放心大胆地“开疆拓土”;但也正是因为金融机构的参与,削弱了地产商的决策权。不过笔者认为,这已经是地产转型发展的大趋势了,地产商运作能力强,像越秀地产虽在投资基金里持股10%,甚至更少,仍把控决策大权;地产商运作能力弱,就不可避免地被取代,市场始终是朝着高效配置的方向发展。

站在金融的风口上,房地产金融化已是必然趋势。此时,如果停止转型或未来无法顺利转型,那一堆堆房子可能真的会成为地产商的坟墓。笔者站在一个研究者的角度上审视这个行业,唯有解决了地产商的压力,平衡产业内的利益关系,才能把真正的福利带给老百姓,让住房不再是难题!