从链家理财看首付贷问题

未央网 作者: 温祺

房地产贷款项目是各类贷款项目中的优质贷款,具有违约率低、收益稳定的特点。链家地产在房地产中介行业拥有丰富的市场经验和资源,在2014年11月推出链家理财平台,借力P2P产业满足客户的需求。上线以来,平台的交易规模迅速增长,截止2016年年初,平台的累计交易量突破140亿元。然而,让平台进入公众视野的并不是其突出的业绩,而是与链家地产相关的两起客户纠纷。

以下简要总结了链家客户纠纷(“223事件”)前后的有关重要事件:

1. 2016年2月1日,中国银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,强调各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求,及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展[1]。

2. 2016年2月23日,链家集团上海子公司被曝与部分客户存在交易纠纷,致使客户承担巨额资金风险,《上海市房产中介消费者满意度调查》重点批评链家地产[2]。

3. 2016年2月24日,链家集团暂停了所有金融产品,删除了朋友圈所有关于金融产品的消息,所有橱窗广告也全部下架,其网上平台也暂时失联(笔者于2月24日至26日间反复尝试访问了链家理财平台的网站,发现平台持续失联)。

4. 2016年2月25日,链家常务副总裁王拥群给各地总经理的一封信中要求各分公司进行自查自律[3]。

5. 2016年3月1日,链家公开致歉并宣布整改措施,处罚12名相关责任人[4]。

6. 2016年3月初,链家理财宣布全面停止首付贷[5]。

7. 2016年4月23日,上海银监局判定链家理财“通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资”,要求商业银行暂停与其合作1个月[6]。

由此也引发了网上广为流传的对链家理财运营模式的四项质疑,包括定期宝产品可能存在资金池问题、中融信担保涉嫌自担保、理房通资金使用不透明以及近日来尤为敏感的家多宝首付贷问题。各地的各级监管部门相继出台政策文件落实《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,严打首付贷:

1. 2016年3月18日,深圳市互联网金融协会下发《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务,加强金融风险防控的通知》,明令禁止首付贷或零首付[7]。

2. 2016年3月24日,上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,明令禁止首付贷或零首付[8]。

3. 2016年3月25日,中国人民银行南京分行和江苏银监局,联合出台了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》,明令禁止首付贷或零首付[9]。

4. 2016年4月18日,北京市网贷行业协会发布《关于清理“首付贷”类业务的通知》,责令各机构自即日起全面清理、停止新增的“首付贷”类业务,存量业务妥善消化和处置[10]。

可见,首付贷并非引发外界对链家理财质疑的直接因素,但随着问题浮出水面,首付贷成为关注的焦点。首付贷使不具备条件的购房者顺利融资和购房,帮助P2P平台在短期内迅速扩大交易规模和客户数量,同时为投资者提供客观的收益率。在目前中国房地产市场去库存的压力下,适应了市场需求,吸引了大量投资者和购房者,但也带来了巨大的系统风险和多层次的副作用。

部分分析人士认为近来一、二线城市房地产市场的火爆和首付贷的扩张直接相关。具体而言,首付贷降低了购房者的首付门槛,抬高了杠杆率,从而增加了购房者的违约风险。对于理性的购房者,房价持续上升可以使其所购房产升值,保持其按期偿还贷款、维护信用记录的激励;但如果房价严重下跌,购房者的房产将成为负资产(需要偿还的贷款价值高于房产的市价),购房者需要为下跌的房价买单,这使得违约的激励陡增。可见,促使购房者按期还款的重要前提是持续上涨的房价,而房价的上涨从一定程度上依赖于购房者的需求,这就形成一个类似于次贷的结构,促使房价泡沫不断膨胀。

另一方面,部分分析人士认为首付贷难以界定,因此不可能完全禁止,应适当加以利用,加快三、四线城市房地产市场去库存的进程。

P2P首付贷问题屡禁不止,很多平台不惜通过各种变相手段涉足首付贷的红线,链家理财的问题只是首付贷问题的冰山一角,需要采取有力的措施加以监管。


 

[1] http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3014377/index.html

[2] http://www.cicn.com.cn/zggsb/2016-03/10/cms83296article.shtml

[3] http://fs.house.sina.com.cn/news/2016-02-26/08426108782846141582874.shtml

[4] http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/2016-03-01/doc-ifxpvysv5078018.shtml

[5] http://www.ceweekly.cn/2016/0309/143723.shtml

[6] https://www.aicailang.com/news/fagui/6902161cc0d54887bb077442fd61ee48.html

[7] http://finance.sina.com.cn/roll/2016-03-21/doc-ifxqnsty4765517.shtml

[8] http://new.caijing.com.cn/estate/20160325/4095623.shtml

[9] http://finance.eastmoney.com/news/1350,20160328608524019.html

[10] http://www.bjp2p.com.cn/news/20160419001