网贷平台能否通过房屋全权委托公证实现抵押权?

未央网 作者: 陈云峰 谭鸿

在网络借贷中,由于投资人多且分散在各地,在房屋抵押贷款中,平台通常会要求借款人直接将房屋抵押登记在平台名下。并与借款人办理房屋全权委托公证,若借款人逾期不能偿还投资人的资金时,由平台将房产折价、拍卖或变卖后所得的价款按照比例清偿给投资人本金和利息。

之前网上有一篇帖子《房产抵押的风控三大核心及十大要点》称,办理了房屋全权委托公证后,受托人可以在不通知借款人(原房屋所有权人),且不经过司法程序的情况下,就能将标的房屋过户。房屋全权委托公证甚至被认为是房产抵押风控的法宝,被很多民间小贷机构办理房产抵押贷款时采用。那么房屋全权委托公证究竟是何法宝?平台办理房屋全权委托公证后将享有什么权利?办理房屋全权委托公证后真的绕开司法程序来实现抵押权吗?

一、什么房屋全权委托公证?

首先,房产委托行为,是房产所有权人 (委托人)将办理与房产有关的事务,或者实施与房产有关的法律行为的权利授予受托人的意思表示。房屋全权委托,即委托人向受托人出具房屋委托书,将房产的全部权利项目委托给受托人,包括签订买卖合同、办理房产过户、房产租赁、房产抵押等相关事宜。根据中国公证协会《办理房屋委托书公证的指导意见》(下称“《指导意见》”)第二条之规定:“房屋委托书是指委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、出售、互换、继承、受遗赠、租赁、抵押等事宜而单方签署的法律文书”。而房屋全权委托公证则是由公证机关对房屋全权委托书的真实性、合法性予以证明的活动,一般来说具有较强的证据效力。

二、房屋全权委托公证的办理

根据《指导意见》第三条之规定:“委托人申请办理房屋委托书公证,应当亲自向公证机构提出,不得委托他人代理。”而在实践中,一些公证机构对办理房屋委托书公证有一定的条件限制

1、受托人的资格限制

有的公证机构仅对将房屋权利委托给近亲属的房屋委托书进行公证。即委托人的近亲属可以作为出售房屋的受托人;委托给近亲属的,其可以代为签订房屋买卖合同、收取房款和办理房屋过户手续等;委托给近亲属以外的第三人,其只能办理过户、领材料等程序事项,签订买卖合同和收取款项必须由委托人亲自办理;若房屋委托书之内容不符合上述限制的,则公证机构不对房屋委托书进行公证。

2、对委托事项的限制

有的公证机构不对房屋全权委托做公证,有的公证机构认为房产委托只能授权受托人代为签订房屋买卖合同,但不能代为办理收取房款、办理房屋过户登记等事宜。

故,从受托人之身份上看,平台作为受托人要办理房屋全权委托公证时,仅能得到代为办理房屋过户登记、领取材料等委托事项的公证,代为签订买卖合同和收取房款等委托事项则可能难以被公证。从委托事项上看,平台希望通过办理房屋全权委托公证来对债务人的房产享有完全处分权可能难以实现,最多仅能就签订房屋买卖合同事项获得公证。

此外还需注意,办理公证需本人携带身份证明材料(身份证、户口本、结婚证/离婚证等)亲自赴公证处办理。若委托人已婚的,需夫妻双方均在场。撤销公证需收回公证书,通知受托人。

三、房屋全权委托公证的效力

房屋委托书公证具有较强的证据效力,实践中也普遍认可公证文书的真实性和合法性,因此在房屋抵押中常常采用房屋委托书公证以增强证明力。但需要注意,一般来说,房屋委托书不办理公证,当事人也能依据该授权法律文书办理委托事宜,但房屋受让方是否相信房屋委托书之效力,以及相关房产管理机构是否支持债务人(房屋所有权人)不在场的情况下办理房屋变更登记需另当别论。

四、关于抵押合同的强制执行公证

一些平台为保证在借款人逾期时能够顺利实现抵押物之价值,还通过与借款人签订抵押合同强制执行公证的方式来保障权益。经我们了解,目前有的公证机构不办理民间借贷公证,有的公证机构则是要求抵押权人或者债权人本人亲自办理,不接受任何行使抵押权的受托人办理强制执行公证。同时抵押合同能否赋予强制执行效力在实践中也是具有争议的问题,平台在办理抵押合同强制执行公证时,需要注意不能被法院强制执行的风险。