存量房时代,互联网消费金融将怎样改造我们的“住”

未央网 作者: 韩瀚

今天我和大家分享的题目是“互联网消费金融下的租房与家装”,主要会分为三部分:第一部分会简单阐述下房地产产业链;第二部和第三部分则会对租房分期和家装分期展开分析,其中会穿插一些典型的公司案例。

房地产产业链

存量房时代,互联网消费金融将怎样改造我们的“住”

房地产产业链主要是指围绕房地产商品从土地获得到市场流通所牵连的相关产业,简单的可分为前端的房地产开发商的生产制造中端的房地产金融,主要由银行等一些大型金融机构来完成;后端的房地产服务则包括了入住前的装修、入住后的物业以及房地产经纪、房屋租赁等。

下面我们来看一个图,这是关于房地产开发投资完成额的一个统计,橘红色的线是房地产开发投资完成额的累计同比增长,我们可以看到这个增速是呈一个下降的趋势。

存量房时代,互联网消费金融将怎样改造我们的“住”

那么,随着房地产开发业务增速放缓,我国的房地产行业将进入存量房市场,以存量房为基础的房地产中后端市场将会成为未来市场发展的重心,而租房和家装则正好都属于这个后端市场。我们今天要讨论的话题则是围绕着租房和家装的金融服务,在消费金融火热的当下,租房分期和家装分期则自然成为了两类重要的场景。

租房行业及租房分期

租房行业分析

在谈租房分期之前,我们先来了解一下租房市场。租房市场是房地产市场的重要组成部分,而且中短期来看租房市场的需求十分旺盛,呈现出严重的“卖方市场”现象。这种现象尤其在北上广深四大一线城市非常明显,我们主要从人口、房价两个方面来分析当前房屋供给方在租房市场中占据强势地位的原因。

第一个就是人多,国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》显示中国有2.5亿多的流动人口。那么,这主要是由于我国城镇之间资源分配不均衡,大量人口倾向涌入一二线等较发达地区。以北京为例,国家统计局数据(截止到2015年12月),北京常住外来人口为822.6万人,占常住人口比例38%。因此,庞大的流动人口基数一定程度上催生了租房市场的需求。此外,一二线城市普遍存在通勤时间过长的现象,这也会催生一部分本地有房一族采用租房的生活方式。据丁丁租房发布的《2015北京租房生活报告》显示,2015年北京租房人士高达1/3,占常住人口比例约1/3。

房价的话,其实我不用多说,大家应该都深有感触。国际上的通用指标是房价收入比,合理的比值应该在3—6之间,超过6就非常高了。那么我国国内这个数据是多少呢,2015年全国35个大中城市房价收入比均值是10.2,深圳市27.7最高,上海和北京分别是20.8和18.1。也就是说一二线大中城市的高昂房价同样也在一定程度上迫使人们不得不采用租房的方式生活。

存量房时代,互联网消费金融将怎样改造我们的“住”

这个图展示了租房市场的两大参与方,一是需求端的租客;二是房源的供给端,包括中介经纪人、房东以及长租公寓(或者二房东)。租客可以通过线上或者线下的方式联系房源的供给端,线上的方式主要是通过58同城、安居客等一些找房网站联系房源,线下则主要通过中介经纪人,比如我爱我家、链家等一些线下门店。

由于中介经纪人会将租客直接或间接对接房东,因此,在房源供给端实际上只有两大群体,即房东和长租公寓。其中,房东通常多为个人出租者,并不从事规模化的房屋租赁业务,因此房东通常会要求租客一次性支付押金和多月房租,来抵冲风险、降低管理成本。而与单个房东不同,长租公寓采用规模化的形式经营房屋租赁业务,是一种重资本的投入模式,因此保持充足资金来拿房扩规模十分重要。长租公寓通常也会要求租客一次性支付多月房租,此外他们还会从P2P平台、小贷公司、银行等一些从事金融服务的机构获得融资。

在以上两种租房模式中,我认为,随着房屋租赁市场的发展,以长租公寓为代表的机构化房屋租赁机构的发展在未来会是一大趋势,主要有以下三方面原因:

第一,长租公寓的发展对于化解房地产库存有一定作用。当前国内房地产市场产能过剩问题非常严重,在应对中国经济下行的过程中,房地产行业去库存十分重要。长租公寓购买或者长期租赁库存商品房后,可以成为租赁市场的房源提供者,扩大租赁供给的同时也会推动房地产去库存。

第二,租房行业面临消费升级。消费升级的需求在当今社会中体现的越来越明显,近年来出现的打车、外卖、家政等消费型O2O模式的出现就说明了这个问题。在房屋租赁行业中也面临着消费升级,未来一大批95后,甚至00后开始走向工作岗位,他们对于出租房的要求可能会高于80后这一代人。这也是很多长租公寓兴起的重要原因。从2014年开始,一大批长租公寓相继获得了风投,某种程度上也说明了资本市场看好长租公寓未来的发展。

第三,国家开始提出政策支持。今年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中明确指出要大力发展住房租赁企业,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,并提出鼓励房地产企业开展住房租赁业务。租房租赁企业可以享受生活性服务业的相关政策支持。

说完长租公寓,我们再来看下租客。租客是房屋租赁体系中的需求方,长期以来在租房环节一直存在很多亟待改善的痛点。例如,找房环节的假房源、黑中介等问题,租房居住环节的家具家电陈旧、维修、保洁等问题,以及交租环节的“押一付三”甚至“押一付六”等一次性大额支出问题。而且通常来说,大学应届毕业生是房屋租赁市场稳定且巨大的需求来源之一,这一部分群体收入相对有限,很难应对一线城市要求的租金交付方式,所以说这也是很多租房分期平台的最主要的目标客户群体。

互联网租房分期

互联网租房分期是针对传统租房付款的押一付三,让租客在付少量手续费的情况下可以按月支付房租,面向的群体主要是在大城市(一/二线城市为主)工作的且毕业三年以内的年轻白领群体。

存量房时代,互联网消费金融将怎样改造我们的“住”

目前,互联网租房分期平台主要有两类模式:第一类我们称之为租客导向型平台,即平台主要向租客提供融资、分期服务,平台风控核心是租客;第二类为长租公寓导向型平台,即主要面向长租公寓或者长租公寓的租客提供融资服务,平台的风控核心是长租公寓。租客导向型平台有两种形式:一种是与线下房产中介经纪人或房东合作,典型平台包括斑马王国、会分期、房司令等;另一种则是开展信用卡房租支付业务,平台仅提供支付通道,由银行对租客还款能力进行控制,此类平台需要防范租客利用信用卡套现,典型平台如租房宝、芥末支付等。长租公寓导向型台,合作方通常为You+、蘑菇公寓、自如友家等长租公寓,典型平台或产品包括58月付、自如白条等。

以“58月付”为例,它是58同城在2015年6月份推出的租房分期产品。租客在使用58月付之后,只需凑够首月房租及押金,剩余季付或者半年付的房租会由58月付一次性付给公寓,之后租客按月付房租给58月付即可。最早,58月付也是租客导向型平台,在运营过程中逐步发现与中介经纪人或房东打交道比较困难(尤其是中介经纪人,他们工作流动性非常高、与租客联合骗贷风险较大),进而转型成为公寓导向型平台。而且,我们知道58同城本身也是有搜房业务的,但是里面房源非常杂,虚假信息较多,近期,58月付把合作的公寓房源也搬到了58同城网站上,做成了类似天猫商城的品质搜房入口。之前58月付的获客主要是依靠线下合作公寓的推荐,现在可以实现更多的线上获客,实现交易闭环。

租房分期行业未来展望

租房分期行业发展的难点主要是在于防范交易欺诈,尤其对于租客导向型平台极其重要,因为房产中介经纪人或房东作假的成本要远低于长租公寓。长远看来,由于租客导向型的平台严重依传统“押一付三”的付租形式,在未来发展空间较小,一旦月付模式成为主流,将会对这类商业模式产生颠覆式影响。同时,随着各类“消费金融信用卡” (蚂蚁借呗等)的普及,也会在一定程度上替代租客的分期需求。因此,长租公寓导向型的租房分期模式可能在未来的发展前景会更大。总的来说,租房分期市场进入门槛比较低,服务同质化程度高,低费率是吸引用户(包括租客和长租公寓)的主要手段。据了解,目前多数租房分期平台的资金都来自于P2P平台、小贷公司等,未来银行一旦进入这个市场,多数平台可能要面临转型。

租房分期可能只是这类平台的第一步,一旦完成前期的用户积累后,未来会很容易延伸到各类O2O消费场景中,比如家政、美业、按摩、维修等。同时,租房分期平台也有可能发展成为互联网租房中介平台或者长租公寓,因为在吸引了一大批优质租客以后,要实现从金融向地产的转型其实可能并不难。

家装及家装分期

家装行业分析

说完了租房和租房分期,我们再来谈一下家装。首先我们先来看一组数据,(2015年,全国建筑装饰行业完成工程总产值3.4万亿元,同比增长7%,其中住宅装修装饰全年完成工程总量值1.66万亿元。)毫无疑问,家装是一个万亿级别的市场,他们作为房地产产业链后端重要的一环,目前也在发生着巨大的改变。

通常来说,家装的基本流程主要包括设计施工、家居建材的采购以及完成硬装之后家具家电的购买。传统模式下,人们装修需要线下联系装修公司,之后装修公司会聘请设计师为消费者服务,但是设计师往往会更偏向于营销,因为其收入激励会与装修合同挂钩。在消费者与装修公司签订合同后,装修公司会把施工外包给施工队(其中还有可能存在多层转包),在施工的过程中不仅会存在偷工减料现象,还会存在临时变更增项,修改设计,甚至还会推荐客户去采购指定建材,来收取商家回扣。在家居建材采购环节,很多家居卖场存在虚高报价的情况,消费者由于经验缺乏,很难以合理价格完成采购,甚至经常会购买错型号,造成工期延长,增加施工成本。总的来说,传统装修的痛点主要有以下几方面:预算不确定、效果不确定、材料不确定、质量不确定、现场监督消耗大、发生纠纷后维权难度大。

针对传统装修的种种痛点,出现了一大批互联网家装平台。通常来说,互联网家装平台可以简单的分为两大类,一类是以齐家网、土巴兔、天猫家装、新美大等为代表的以信息撮合为主体的平台,用户通过平台匹配装修公司,平台主要通过提供装修信息和用户流量实现盈利;另一类则是以爱空间、有住网、蘑菇装修等为代表的提供硬装整包服务的家装O2O平台,即直接为用户提供装修材料和设计施工的整包服务。

以信息撮合为主体的平台最大的优势是给用户提供的装修服务比较全面,可供用户选择的装修公司比较多,平台会对入驻的装修公司进行一定的资质审核。用户在选定装修公司之后,平台会与用户、装修公司签订三方保障合同,平台作为第三方参与起到监管作用。

提供整包服务的家装O2O平台最大的突破在于整合线下资源,开发出了标准、透明的装修产品。目前此类型的各大家装平台基本上都会提供如577元/m2、699/m²、766元/m2、888元/m2等价格不等的标准化的装修套餐,因此在装修款项的计算上十分的透明方便。以雷军投资的爱空间为例,就是一家在价格、工期、装修效果均做到了标准化的家装O2O平台,目前只为用户提供699/m²的装修套餐,并将工期严格限制在20天完工,平台批量化采购建材,并将装修工序模块化、标准化,可以在一定程度上很好的确保装修的成本与质量。

传统装修模式下的家装分期

家装分期是指为家庭住宅进行装修的消费需求进行分期贷款的行为,是家装住宅装修衍生出来的一项金融服务。通常认为家装主要分为硬装和软装两大类,前者又被称为家庭装修,包括设计施工与家居建材的采购,后者又被称为家庭装饰,主要包括家具、家电、壁挂、绿植等。软装与硬装不同,很多都是标准化产品,单品价格通常也不会过高,通常没有分期的必要,或者说信用卡甚至是一些电商平台提供白条、花呗等服务已经能很好的解决大部分人的分期付款的需求。而硬装环节,尤其在传统装修模式下,动辄十几万甚至几十万的装修款,而且常常会超预算,家装分期服务则显得十分必要。

存量房时代,互联网消费金融将怎样改造我们的“住”

在过去的传统装修模式下,银行等一些传统金融机构会是家装分期的主导者。这是由于传统装修的种种环节不够透明,银行很难完成对装修行为审核,而将审核的重心放在了借款者的资质及抵押品上。通常来说,银行的家装分期产品主要包括装修贷款和信用卡分期。银行的装修贷款审核非常严格,申请流程也较为繁琐,借款者通常需要提供抵押品或者需要在该行已办理按揭才能申请贷款,同时银行要求借款者要有至少不低于装修总预算50%的自有资金。信用卡家装分期与装修贷款申请条件类似,一般说来信用卡家装分期的额度会与持卡人原信用卡额度相独立,不过应用场景会非常受限,通常银行会要求持卡人只能在合作商家处刷卡消费。

新兴的互联网家装分期

与传统装修模式下,银行的一家独大不同,家装分期在互联网家装平台和互联网金融兴起之后又被赋予了新的含义。互联网家装分期主要有两大类,包括提供家装分期的消费金融平台互联网家装平台提供的分期服务。与传统模式相比,此类服务模式大多通过网页或者APP,通过拍照上传身份证照片、装修合同照片、房产证照片等资料,可以在短时间内完成放款,而且与银行相比,不需要提供抵押担保。

提供家装分期的消费金融平台最大的特点是会与少数装修公司和家居卖场合作,仅为与合作商家签订装修协议或者在指定商家处购买产品的用户提供消费信贷。以易日升金融为例,它就是2015年成立的一家围绕家装场景的消费金融平台,由国内家装行业上市公司东易日盛和第三方支付公司汇付天下共同出资组建。申请人要求装修的房子是申请人工作或生活的城市的自有住房,而且在贷款获批后,用户不能提现,资金会直接定向支付给合作商户。

互联网家装平台出现以后,使得家装变成了更透明、更易于把控的消费场景。因此,很多互联网家装平台也开始为用户提供家装分期服务。以信息撮合为主的家装平台握有流量优势,同时会介入装修监理过程,在提供家装分期服务方面有天然的优势。而提供硬装整包服务的家装O2O平台,由于开发了标准化的套餐,在装修款项的计算上十分的透明方便,为用户提供分期服务也十分的方便。通常来说,互联网家装平台提供的家装分期本身只是互联网家装业务的一项增值服务,因此基本上大部分的平台都会选择与其他金融机构合作。而且由于互联网家装平台能够对装修的流程进行严格把控,确保装修行为的真实性,因此金融机构也很乐于与家装平台合作。以齐家网为例,它成立于2005年,是国内最大的互联网家装平台之一,最早以家装团购起家。齐家网的家装分期服务就是与中银消费公司合作推出的名叫  齐家专享贷,额度1万起,最高20万,期限最长5年,服务费为所贷本金的0.8%。

家装分期特点及未来展望

家装消费具有单次金额高、消费频率低,对服务依赖度大的特点。因此购买前的体验极其重要、服务质量非常关键、本地化程度要求高。据统计,中国人平均每8年装修一次,由于家装消费成本高且与日常生活舒适度息息相关,因此消费者在进行家装产品消费时的决策非常谨慎。家装分期虽然能在一定程度上增加用户的成交率,但是核心仍是家装产品的透明度、建材的安全性、价格等。

虽然家装消费是个低频市场,但是却是家庭消费的重要入口。消费者在通过家装公司完成硬装之后,分期行为通常还要持续1-5年。提供家装分期的消费金融平台或者互联网家装公司依据掌握的用户的住址信息、部分财务信息等,还可持续向用户推荐家装产业周边的泛家居行业消费,比如智能家居、家电、装饰用品等,未来可延伸的产业链十分丰富。

家装分期是由万亿级体量的家装市场衍生出来的,而我们认为互联网家装正加速改造着家装行业,也因此会衍生出更多新的家装分期场景。未来,不仅专门的互联网家装平台会层出不穷,随着互联网在便捷性、开放性、高效率等方面的优势也被很多传统家装企业所重视,越来越多的传统家装企业也开始进行互联网化的尝试。

(本文根据未央网 Fin-Lab线上沙龙第5期——互联网消费金融下的租房与家装 整理。)