租房金融的困境和对策

未央网 作者: 冯玉光

近年,随着长租公寓创业的风起云涌,租房消费金融紧接着成为一个创业的热点方向。去年租房消费金融公司忙着跑马圈地,降利率、抢客户,今年忙着收缩规模、追讨逾期,租房消费金融怎么啦,真的没有钱图吗?下一步往哪里走?

1、租房消费金融模式解析

目前租房消费金融的主流模式是房租分期,即新签约租客在公寓公司的要求下,向租房消费金融公司申请合同期内的租金分期,租客每个月把租金付给租房金融公司,租客得以月付租金,公寓公司一次性提前收到了一年甚至更长期限的租金。公寓公司虽然补贴了租金分期的利息,但在股权融资受阻的情况下,总算有了一个融资渠道去扩大规模,双方一拍即合,快乐地牵了手。

然而,虽然租房金融公司没有披露坏账率,但实际的情况是悄悄在缩小规模,催讨坏帐。租房金融公司为什么从房租分期切入?一是房租分期可以归类为特定场景下的消费金融,是个投资热点,二是金融公司认为租客是个优质的、成长型客户,具有用户的长尾价值。

2、租房消费金融产品的挑战

金融的核心是风险识别能力、风险管理能力和对风险进行定价,租房金融产品碰到的挑战可以从这三个方面分析:

首先是风险识别能力不够。

如果把房租分期作为消费金融看待,按照互联网金融的逻辑,要全面建立风控数据模型,至少做到200条以上的风控策略。从市场主流的消费金融公司过往发展经历可以看出,一个成熟的消费金融风控模型,需要50个以上的工程师、至少一年的开发时间。现在,已经有类似的金融数据服务公司啦,会降低全社会的征信成本。从这个方面看,租房消费金融公司在风险识别能力方面做得显然不够。

我们从一个最常识的逻辑看,大部分房租分期客户的信用卡额度在1万元以下,也就是说在银行的风险识别体系下,这个用户的风险敞口就是1万元,而租房金融公司给予的信用额度远远超过这个数字,所以不需要风控系统进行识别,也可以认定这是高风险的贷款业务。我推测,支付宝和微信给每个用户的信用额度,可能是读取用户绑定信用卡(特别是中小银行)额度来确定的。

其次是风险管理能力偏弱。

租房消费金融公司既然做了高风险的产品,就要强化风险管理能力,降低坏账率,提高逾期客户的催交能力。但实际情况是除了电话催收,租房金融公司基本没有其他有效的办法控制逾期和降低坏账。

当然,部分租房金融公司和优秀的清收公司合作,用专业的方法、手段进行清收,如失联修复、律师函、上门催收、跟紧催收等等。当早期用户因为还款能力出现违约,而租房金融公司没有好对策时,其他用户的还款意愿就会出现急剧下降,这也是最终造成市场坏帐比例偏高的重要原因。租房金融公司可以借鉴传统金融、特别是民间借贷对逾期、违约的处理办法。

最后是缺乏风险定价能力。

金融定价的核心逻辑是高风险、高收益,房租分期是一笔无抵押的、高风险的信用贷款,自然需要高受益来覆盖坏帐。

很多做低端客群信用贷款的互联网消费金融公司,年化利率到达50%以上。租房消费金融刚起步时,年化利率在16%左右,这个利率对于无抵押、纯信用的经营性贷款是不高的,甚至是偏低的,因为互金公司利率低于15%基本不赚钱,一个无法持续的商业模式对用户是伤害。众所周知,信用卡分期的年化利率是12%左右,而信用卡的违约成本非常高,违约信息不仅仅进入央行的征信系统,持卡人还可能入刑。

但遗憾的是,租房消费金融公司为了获取规模和数据,一路打价格战,利率从16%快速降低到12%。甚至有些租房金融公司资金采购成本15%,按照12%贴息放款,如果考虑运营费用和坏帐准备,收益负8%!可见,租房金融公司在风险定价能力上,明显缺失,或者价格战打的太早。在租房金融领域,利息无法补贴出客户粘性,这个投入可以用在产品研发、增值服务上,也许更能增加竞争力。

当然,每一家的实际情况又不完全一样,在实践中不断完善风控能力,提高职业房东和租客的违约成本。如58月付通过强大的技术后台,严格的准入制度,基本把握住了品牌公寓和职业房东头部客户。

3、重新认识租房金融

鉴于公寓租客是未来金融消费的主力、公寓市场总体是供不应求、房租每年上涨是大概率四个因素,租约是优质金融资产,这一点毋庸置疑。同时,由于消费理念的变化、消费升级,租房市场规模迅速成长,我们该如何看待租房金融呢?

首先我们看下市场规模到底有多大。

假设每年房地产市场交易额10万亿,对应的金融产品交易额预计是15-20万亿,这里仅仅考虑开发商端的土地款的非标产品、银行开发贷款和客户端的首付贷等非标产品和银行按揭贷款,没有考虑金融衍生产品,如果考虑贷款资产证券化,预计可以到达25-30万亿。如果说租房市场是万亿规模,对应的金融产品可能的交易额至少不低于万亿,但由于租房金融刚刚起步,市场渗透率不高、金融产品创新不够,市场规模还在百亿级别。

其次畅想一下可能的金融产品创新。

在租房整个交易链条里,涉及到业主、租客、职业房东、供应链商家,他们既可能是资金需求方,也可能是资金供给方,如果围绕这些交易主体的资金需求场景进行产品设计,既有消费金融,也有供应链金融,当然,还会有开发出众多金融衍生品。我相信,目前几个房租分期的玩家会回归有序竞争和金融本质,逐步建立各自的风控体系,对不同资信的职业房东差别确定利率,并采取更佳快捷有效的清收措施。我也相信,传统的金融机构逐步开始重视这个领域,机构资金陆续流入租房金融市场,更多的金融产品会被创设出来。

最后讨论租房金融的风控点是什么?

其实,租房金融的风控只要足够的场景化,从贷前、贷中、贷后三个时间段,掌控经营性现金流,把握住资产的真实性、交易的真实性、资金用途的真实性、逾期清收的有效性四个方面。而做到这四方面,少不了SaaS模式的公寓管理系统。

贷款客户都是管理系统用户的前提下,通过不断的数据积累和数据模型的测试调整,在保证风控能力的前提下,逐步调整线下和线上风控权重,从而大大降低风控成本。同时,通过数据的比对、验证,建立有效的反欺诈模型。比如,职业房东连续使用一段时间系统后,从用户的活跃度、用户轨迹、房源房态变化规律,可以初步判断资产真实性。通过职业房东收、付租价格和频次的对比分析,可以初步判断交易的真实性。通过查看其系统内的新增房源,可以初步判断用款的真实性。而当系统打通装修的上游供应渠道,就可以实现部分贷款资金的受托支付,从而更加有效管理贷款资金用途。

我一直警醒团队:对金融要有敬畏心,玩儿金融是在与人性恶抗争,一招不慎,满盘皆输!经过这一年的观察、学习、研发,我更加确信租房领域是一个待开发的万亿金融市场。租房金融包括了租房消费金融、供应链金融、财富管理,租房消费金融包括但不仅仅是房租分期,凭借对租赁行业的深刻理解和金融行业资源,可以促进行业的发展。