房地产众筹 看上去很美

未央网

近年以来,”房地产众筹”的概念从美国烧到中国,牵动了许多人的神经。在中国,房子一直是老百姓的头等大事,但一路攀升的房价让许多人至今没有安身之所,而”房地产众筹”的概念,似乎给许多人带来一线希望。

但房地产众筹在中国真的可行吗?

房地产众筹平台:亟待中国版JOBS法案松绑

“众筹”是通过互联网,以团购+预购的形式,向网友为一个创意项目募集资金的模式。众筹与房地产的结合,最早出现在美国。

2012年12月8日,本·米勒(Ben Miller)和丹·米勒(Dan Miller)兄弟俩创建了第一个房地产众筹网站Fundrise,主要提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目。Fundrise的第一个项目是向公众募集32.5万美元建设运营亚洲商品零售市场和饭店的建筑,这在当时是一件新鲜事,米勒兄弟不断地向人们宣传这个新鲜的概念,耗时3个月才筹集成功。

但很快,”房地产众筹”的概念迅速被市场所接受,新的房地产众筹公司如雨后春笋般地涌现,出现了像Realty Mogul、RealtyShares、Fquare、Collaperty、Prodigy Network、Primarq这些公司,这些公司的投资门槛在100美元到5000美元不等,让大量投资者能够以较小的金额投资房地产项目,并得到相对丰厚的回报。

由于房地产行业的特殊性,房地产众筹对投资者有较为严苛的规定。在美国,房地产众筹只针对”有资信的投资者”( Accredited investor),即SEC认定的有能力承受损失的富裕的个人或者机构,具体来说,要求投资人的年收入在2万美元以上,或者净资产在100万美元以上。

2012年,美国总统奥巴马签署《初创期企业推动法案》(Jumpstart Our Business Startups Act, JOBS Act),赋予众筹网站以合法身份,将其认定为在线融资,并明确免除了众筹平台登记成为证券经纪商或者证券交易商的义务;该法案还明确规定投资人单一投资总额不得超过10万美元,且投资人年收入或净资产少于10万美元的,12个月内投资金额不得超过年收入的5%,大于10万美元的,12个月内投资额不得超过年收入10%。

JOBS法案对于众筹平台来说,无异于给它们松了绑,给了它们合法的生存空间,这也是房地产众筹崛起的一个契机。随着房地产众筹概念在美国的兴起,很快就传到中国,在中国也掀起房地产众筹的热潮。

但鉴于中国的国情,房地产众筹在中国仍然还只停留在初级阶段,看上去很美,但真正落实依然面临着法律、监管的困境。

目前,房地产众筹还处在”三无”状态:无准入门槛、无行业标准,虽然众筹的监管部门已经明确规定归属证监会创新业务监管部,但具体监管细则仍处于空白状态。在项目的实施过程中,面临着拿地难、成本控制难、个人间利益协调难等困难。

房地产众筹企业在实践中面临着一个资质问题,在拿地、建设等方面有难以逾越的法律门槛。如果委托开发商拿地建设,有非法集资或者变相商品房买卖的嫌疑。因为如果将集资者先支付给开发商的钱理解为预付款,房子未进入施工阶段就达不到预售条件,则涉嫌违反预售规定;如果将其理解为开发商向集资者借贷的钱,则涉嫌非法集资。

目前出现的几例房地产众筹中,更多的是开放商的一种营销手段,在中国,房地产众筹如果要像美国那样,真正成为互联网时代下一种新的房地产开发形态,并长久发展,就需要中国版的JOBS法案,解决其合法性问题。

投资者:投资要谨慎

从投资者的角度来说,房地产众筹是一个既令人兴奋又陌生的投资领域,”互联网+房地产”的模式,让以前只向富人开放的房地产行业,打开了面向普通投资者的大门。但房地产行业相对特殊,投资者在投资时,需要做足功课。

首先,投资者要通过互联网了解更多的房源,了解房子的情况。房地产众筹平台应该向投资者提供全面的信息,以Fundrise为例,它允许投资者通过网络查看房产的各种资料,签署电子版文件,还开发了一个软件,不断更新税收文件等相关内容,并让开发商与投资人直接进行沟通。

其次,由于房地产周期相对较长,投资人需要了解项目的退出机制,以确保将来急需用钱的时候,能够安全、快速地退出投资,拿回资金。

第三,投资人要时刻注意资金的安全和动向,确保自己所投资的资金,是由第三方机构进行监管的。

最后,对于刚入门的投资者,应该多做研究,仔细研究各种投资类型,并找到最适合自己的投资类型。